房贷合并協議以及“首次房貸”

最近纽约最高法院就“在记录的首次房貸”的问题做了裁决。 事情是2010年原告中標以15000美元购買一套拍卖公寓。但该房产买卖合同受“在记录的首次房屋貸款” 的限制。 原房主在2000年7月向城市銀行申请了54,000美元貸款，第二年申请了38，000美元貸款，并于當天將兩個貸款合并成一個留置權抵押貸款，總共92，000美元。第二份貸款與合并協議都于當天有記錄于州记录保存局。7年后，該公寓所在公寓委員因原业主欠交的公共費用止贖訴訟。 现业主著手處理還款問題時， 他认为只有“54000” 的首次贷款才是买卖合同中的“在记录的第一貸款”， 而2001年的贷款合并协议($92000)不应该是算第一贷款，遂將贷款的城市銀行推上被告，要求法院按照不動產法9-B條例，判決其第二份貸款（即38，000美元）的優先權应在償還公共費用之后，并且由于公寓委員會成功止贖訴訟而，该贷款债务也应该随之取消。 城市銀行表示，按照“公寓法”，2001年的合并協議应该成为 ”在记录的第一房貸”。 問題就出在，之前的合并留置權是否適用于不動產法9-B條例中的”第一房貸記錄。” 法庭认为，通常情況下，收款權的優先順序是由其記錄時間來決定的，虽然不動產法339-z中，公寓委員會對未交納公共費用的收款權要優先于其它收款權，但幾个特殊情況除外，包扩第一房贷記錄。 法院認為，如果在兩次貸款记录之间还有其他欠款记录，这两次贷款的合并协议不能影响两个贷款的优先权；如果两贷款之间并没有其他欠款记录，贷款人的第二次贷款与第一次贷款的合并协议应该算为第一次贷款还清后的更大的贷款，这个更大的贷款应该是还清贷款后的第一次贷款，应该算为 ”在记录的第一房貸”。 最后最高法院駁回了原告的請求，城市銀行赢了。 Plotch v. Citibank, N.A., 2016 N.Y. Slip Op. 034648 (May 10, 2016)

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