商业租客和房东警惕!商业租赁自动续约条款有效通知的判决

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李照原

李照原, 高级软件工程师,于1988来北美。他自幼喜爱文艺,兴趣多元广泛,热爱声乐,朗诵和舞台艺术。多年来致力于弘扬中华文化,努力为华人社区服务,积极促进东西方文化交流,应邀在大陆,香港和台湾华侨的诸多庆祝活动中演唱歌曲和担任节目主持人,受到了华人和主流社会的喜爱和认可。

他多次受邀参与筹划波士顿地区的大型文艺活动,并以专业水准的中英文担任节目主持。他主持的多个大型文艺活动有《大波士顿地区第五届亚美节》,《东西互联波士顿地区春节文艺晚会》,《波士顿地区华人华侨 “百年圆梦,中秋同庆” - “庆奥运,迎中秋” 文艺晚会》等等。自2006以来,连续主持诸多亚裔社区和组织一年一度的春节联欢会和周年庆典, 包括《波士顿京津同乡会》,《全美亚裔妇女会麻省分会》等等。虽然常常忙的不亦乐乎,但他依然认认真真,一心一意地努力把精彩的节目最好地奉献给观众。

为进一步提高演唱技能,他虚心请教声乐老师。同时参加过多次声乐比赛,并屡次获奖。曾于2008年第一届“怀旧金曲大赛”夺得冠军,并获一至好评。

李照原来美后加入了多个文艺团体和合唱团,担任男高音的合唱及领唱,包括黄河艺术团,东方之声合唱团, 剑桥(MIT)合唱团,大波士顿文协(GBCCA)合唱团,等。曾随东方之声合唱团参加2006年第四届世界合唱比赛。共有90多个国家,超过350个合唱团参加了比赛,荣获混声合唱银奖和民歌铜奖。

李照原还被邀请参加过话剧和电影的拍摄。作为北美枫香戏剧社主创人员之一,出演了话剧《海外剩女》中的医学博士。 他曾于2003年主演了由杨有新博士编导的故事片 《静火》 (”Silent Fire”) 中的男主角-何志远。 该部影片反映了当代中国知识分子在异国奋斗不息以及个人和家庭的感情纠葛。《静火》(108分钟)入围了2005年纽约国际电影节,并在77部入选作品中夺得 “最佳外国语故事片” 等奖项。

他积极参加华人社区的活动,如:2016.02.20 全美华裔大游行(大波士顿地区),为华人的权益呐喊,为华人后代发声。他热心参与敬老,爱老,助老活动,如:《剑桥中国文化中心夕阳红活动站》波士顿公演 (2014年,2015年,2016年), 中国城老人公寓的春节慰问演出 (2016年),等。

Author: 戴晨方律師
Date: 
2023-06-18
麻州上诉法院在2023年6月7日Sourcing Unlimited, Inc. v. Cummings Properties, LLC (1) 一案中判定,房客电子邮件给房东通知无意续租构成 “不续租通知”,即便租约规定任何和租约有关的通知必须用非电子邮件的方式。原告租客Sourcing Unlimited, Inc. (Jumpsource)起诉房东Cummings Properties, LLC. (Cummings) 在已经被租客通知不再续约的情况下仍然拒绝终止合约,并且坚持续约。在一审判决租客胜诉的情况下,被告选择上诉。上诉维持原判。
事件起源于双方签订了五年的商业租约,租期截止于2016年11月30号。租约规定,租约会被自动续约,如不想自动续约,任何一方在租期末尾一年到结束前6个月前需以书面表达的方式向另一方寄出certified letter或者registered letter,并且需要向对方索要退货标签(return label )。租约同时规定,除书面通知之外,任何口头,传真,或电子表达方式均将被视为无效表达。除此之外双方的合约中明确表明了任何一方都有终止自动续约的权利。事实上,原告在条约规定通知无意续约的时间范围内,即2015年12月1日到5月1日前,多次通过电子邮件的方式表达不再续约的意愿,房东也有多次回邮。之后,房东认定原定租期结束后被自动续约五年。法官在判决中理论,虽然商业租赁中的续约条款必须严格遵守,但是,在某些违反续约条款的情况下,只要此违反是“微小的偏离“,并且是续约条约中不重要的要素,比如“通知方式”, 而且此偏离没有影响续约条款的本意和主旨,法院会判定此“微小的偏离“只是”技术上的偏离“,不违反条约。
本案即为一例。法庭认为在本案中,租客多次以电子邮件的方式通知房东房无意续约,房东并没有对此事实提出异议,所以房东收到了“实际的通知”,那么,即便合约明确规定只能以某些信件为通知方式,并且“电子邮件不构成有效通知方式”,租客的通知仍然具有法律效力。法官也指出,其判决的另外一个重要因素是,本续租条款同时给予房东或者租客通知对方“无意续约”的权利,一旦通知到对方,那么租约就不会再延续。如果租约的延续需要一方的通知和另一方的同意,也就是双方的书面同意,那么法院判定某些“微小偏差“是否违反”严格遵守续约条款“会更加严格。
那么在读完此文章后作为房东您是否会担心自己起草的租约不被租客严格遵守却仍然得到法院支持?亦或租客您是否会担心自己将在租期结束后表明无意续约的意愿后仍被房东自动续约?如何去明确您在合同中的合法权益,并且万一发生纠纷能得到法院的支持,请联系Lion’s Law律所。
(1) chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.mass.gov/files/documents/2023/06/07/n21P1054.pdf
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