房地产

Author: Maggie Li 房产专家

马萨诸塞州所有家庭中约有1/3依赖于化粪池系统,而不是市政下水道。其中包括Wayland,Sudbury,Weston,Southborough和Hopkinton沿着鳕鱼角一带昂贵的西部郊区。虽然4月份带来了繁忙的春季房地产市场的开始,但它也带来了永久冻土,雪和大量雨水的融化 - 这些条件可能会对旧的化粪池系统及其沥滤场造成严重破坏。大多数买家和他们的房地产经纪人会因看到“Title V”和“失败”这两个词而退缩,都是有充分理由的。更换不合格的化粪池系统的成本可能非常高,在某些情况下会超过五万美元。马萨诸塞州的化粪池系统,也称为地下污水处理系统,是由马萨诸塞州环境保护部门(DEP)执法的马萨诸塞州环境规章中的第五章所监管。这些复杂的法规管理着化粪池系统的检验,设计,建造和操作。这些规章影响了多达65万拥有化粪池系统的马萨诸塞州房主。




化粪池系统如何运作

化粪池中连接有两个管道(用于进和出)。进水管将化粪池中的废水收集起来,时间足够长的话,固体和液体废物就会相互分离。出口管也称为排水区,从化粪池中移出预处理后的废水,均匀地分配到土壤和水道中。一段时间后,废水就会分成3层。顶层是油脂,漂浮在所有废物之上。这称为浮渣。中间层是废水和废物颗粒。底层由比水更重的较重颗粒组成,并形成污泥层。化粪池内废水中的细菌分解了固体废物。这些细菌会迅速分解固体废物,使液体更易于分离和排出。

 

清理化粪池系统

一般每两到三年,要请化粪服务专业人员来检查一次系统是否有裂缝和泄漏迹象。需要抽空化粪池的频率取决于家庭的人口的多少、产生的废水量、废水中的固体体积以及化粪池的大小。比如一个四口之家,抽空化粪池一般的经验是每三年一次。

 

如果化粪池未定期清洁(较小的化粪池在一年内需要清理一次),则毒素和抗菌物质会积聚,杀死分解废物的重要细菌。许多家用清洁剂会在化粪池和排水管中积聚污泥和固体废物。这导致了化粪池系统故障,所谓故障是指固体废物阻塞了系统,并溢出到了水道中。




我家有化粪池系统,需不需要在卖房前进行检查?“有条件通过”指什么?

“有条件通过”是指如果化粪池满足特定条件,则会视为检测通过。维修或更换配电箱是最需要满足的条件。检查员将给出他的正式Title V报告,附加一个说明,重点提出需要更换配电箱。一旦维修完成后,卫生局将签发合格证明书,在过户时即被视为合格的Title V证明。

 

我家的化粪池系统检查失败了,怎么办?

如果检查失败,则必须修理或更换化粪池系统。如果房屋所有权没有改变,房主可能有长达两年的时间来完成维修。但是,如果卫生局认为此故障对健康有害,则可能要求房主立即开始进行维修。在房产交易时,失败了的化粪池系统故障可以通过两种方式进行处理。第一,卖方可以承担这个维修,在过户之前完成,且要获得卫生局的完整签字。这通常是当事方和贷款方的首选。或者,当事方可以同意暂扣一部分钱在托管账户,用来支付化粪池维修的费用以及应急准备金,并在交易结束后进行维修。但是,有些贷款银行不允许预扣维修化粪池的钱






化粪池的清洁费/安装费

确切的清洁成本取决于化粪池的大小,平均的1250至1500加仑的化粪池在200美元至400美元之内。如果是更大一些的如2500加仑的化粪池,大约在500美金至750美金内。与维修或更换化粪池的成本相比,这种费用最低。安装一个全新的化粪池系统的价格从两万五到五万美元不等。不同设计的系统,地的大小,卧室的数量,工程费用,要求的差异,土壤的类型以及系统与水的距离,均会导致系统成本增加。




安装一个全新的化粪池系统的步骤和许可费

开始进行化粪池维修的第一步是聘请工程师来评估您的土地并设计适合您房子的系统。一旦雇用了工程师,就要安排进行渗滤或“ perc”测试。这个perc测试是来测量水吸收到土壤中的速率,并确定土壤是否适合化粪池系统。根据perc测试的结果,土地的大小以及您房屋中的卧室数量,工程师会设计一个化粪池系统。一旦制定了计划,则必须将四份计划的副本,两份土壤分析的副本和一张175美元的支票提交给卫生局。卫生局有45天的时间来审查计划并决定是批准还是拒绝。如果计划获得批准,则可以来取这份计划并开始安装系统。如果计划被拒绝,则必须对计划进行修订,并收取75美元的额外费用,用来再次审阅计划。如果设计的系统每个州有其各自的要求(由环境保护部门完成),则必须为审核过程分配额外的90天。




被要求换新的化粪池系统但无力支付怎么办?

那些无力维修其故障化粪池系统的房主可以向马萨诸塞州住房化粪池贷款计划申请经济援助。请查询masshousing.com的网站。在上面您可以找到屋主化粪池贷款维修项目的PDF。大多数本地银行机构都接受此项目的贷款。贷款利息低,可在较长时间内偿还。 

麻州还提供为期4年的最高6,000美元的税收减免,以支付对主要住宅进行化粪池维修的费用。可以从税务局(DOR)获得表格,房主可以就化粪池升级来申请高达6,000美元的税收减免。信用额度在任何一年内都不能超过$ 1,500,并且可以分四年使用。税收减免仅限于在主要住宅地上完成的工作。需要申报税收减免时请使用税收表格明细表SC。

 

要想延长化粪池系统的寿命,得从日常生活中的点滴做起。

 

  1. 不要将固体物体冲入马桶,特别是不易分解且可能对化粪池系统有害的物质。

  2. 注意称为FOG的浮动固体:例如脂肪,油和油脂,它们会堵塞管道。

  3. 除此之外,将用水量保持在一个低位最佳。多余的水也会伤害化粪池系统,因为系统每天只能处理这么多加仑水。






 

Author: Maggie Li 房产专家

转眼间,夏天就快到了
房市也开始变得异常火热
一个周末的Open House
拥挤的像是去赶集

购房者: 看到心仪的房子,Offer 到底该怎么写,才能让卖家接受呢?
主页君: 这里面的学问和技巧可就多了去了,主页君先卖个关子,请继续往下浏览 :)

在房市火爆的今天,卖家当然希望收到的Offer报价越高越好。然而,主页君亲身经历过很多案例,客户所出的价格并非最高,可是卖家最后选择了我们的offer。这究竟是为什么呢? 其实,在很多情况下,报价仅仅只是一方面,卖房还会考虑其他的因素, 例如:

NO.1 高押金和足够的资金证明

1. 签买卖合约时所给的押金。一般情况下,签P&S 时,需要付一个房价的 5%-10% 作为押金。一方面,可以让卖方感受到买家十足的诚意,另一方面对于贷款银行而言因为其风险減少,贷款申请更容易通过,这也是卖家愿意看到的。

2.足够的资金证明。现金买家当然是卖家最喜欢的:Cash is King。除此之外,卖方偏好选择有多余资金可供紧急应急的买家。如果将来遇到估价低于房价的情况,买家还可以用多余的钱支付银行无法贷的差价,使得交易能够正常继续。所以,一份有力的银行资金证明和贷款公司的预批准信,都是至关重要的。

NO.2 贷款保护条款

现在下offer时,买家常用的保护条款(contingency)主要有贷款和房检两项,取消掉任何一项,都将代表这买家会承担更高的风险。我们先说贷款contingency,这条主要是来保护买家,若在贷款贷不下来的情况下,可以无责退出交易。

若买家为了增加竞争力,可以考虑免除贷款的contingency,那么万一贷款无法贷下来,就需要买家拿出足够的现金来完成交易,否则将会损失之前支付的5% 的押金。

一旦填写了offer,就是走法律程序了,如何在体现买房诚意的同时又能保障自己的权益,买家可以参考经纪人的意见,但最终做决定的,还是自己。

NO.3 房屋检查保护条款

房屋检查,也是买房的时候非常重要的一个环节。一般涵盖:房屋结构,地下室,室内外,车库,阁楼,屋顶,阳台,水电,煤气,冷暖设备,热水锅炉等。这个条款可以保护买家的利益,如果房检师检查房屋发现了重大问题,例如霉菌、白蚁、漏水、地基等,买家需要考虑愿不愿意花钱去解决这些问题,值不值得花时间去修理等。

房检contingency 会要求填写一个数额,意思是如果对检验出来的问题需要修理,多少金额之内买家愿意自己承担,超出的部分要不要求卖家修理,或者不修理但让卖家给credit。所以,这个金额一般写的越高,对卖家越有利。但如果发现的问题重大,当然建议是选择退出此交易。现在越来越多的买家为了抢房,都直接取消掉了这contingency。甚至在一些比较火的地区,卖家看到有这一条款的offer 直接pass 掉。

主页君建议买家可以在看房时带上一个房检师,不过如果offer 没有被接受的话,房检的钱也打水漂了。

NO.4 积极配合卖家的需求

通常来说,卖家当然希望房子能越快过户越好,战线拉长了风险自然也加大了。所以,当卖家急着卖时,买家要尽量缩短整个进程的时间;有些卖家在出售房子时,里面还住着租客,他们希望在卖掉之后,仍能以出租的方式,继续保留原租客到租期结束再搬走。这个时候,他们自然希望找到一个可以积极配合他们计划的买家;还有的卖家,想利用1031 置换条款(主页君会在今后的文章中详细解释)买房,但是还没有挑选好新的房子,就会希望整个交易的时间能够拉的长一些。买房的时候,需要清楚地了解卖家的需求,做到“知己知彼,百战不殆”。

动之以情,晓之以理

房屋的交易,说到底都是人与人之间的交易。有时候一个offer 能否脱颖而出,完全取决于卖家喜不喜欢这个买家,或者是卖家的经纪喜不喜欢买家的经纪(在offer 条件差不多的情况下)。如果对于某一房子特别喜欢的买家,还可以写信给卖家,说明自己家庭的状况、为什么想要买这个房子,买下以后对家庭的重要性及影响等等。也许因为某些地方,触动了卖家的心,让他们选择了你的offer。

CONGRATS
如果大家在写offer 方面遇到任何问题,可以私信主页君,我们的团队会在第一时间内给你最大的帮助!

Author: Maggie Li 房产专家

根据国内首家海外置业平台外居乐的一份报告显示,”在全美范围内,美国房产市场持续上升,在17年3月到18年3月期间,全美房屋的房价全年平均同比上涨7.0%;而18年3月份比18年2月则增加了1.4%。”最近更是由于天气的转暖,不少有买房意愿的“刚需”纷纷出动。

买房者: 现在房价那么高,是泡沫吗?利率目前是多少?波士顿的房子为什么那么旧。。。。
房产经纪: 我~!@##¥%……&

主页君最近被问到各种各样的问题,于是乎决定给大家发一个扫盲贴,来普及一下在美买房的小知识。

美国为何这么多二手房

在美国房产市场有句名言:Location! Location! Location! 不管是投资还是自住,地段都是最最重要的因素之一。一般地段好、交通方便、社区安全性高的房子都聚集在繁华的市区,而这种地方很少有新建的房子出售,即使有,价格也不是一般人可以承受的。这就是为什么在美国买房会有很多的二手房。

小编语
很多中国的买家也渐渐地能够接受二手房了,特别是古老的有历史文化底蕴的房子,更是受到买家的青睐。

美国的房子为何大多用木头建造

北美木结构的房子是现代房屋结构中最经久耐用的结构之一,具有结构轻,抗沉降,抗老化的特点。木材的价格要远远低于混凝土,一般四层楼以下的房子规定要用木头来建。而且木质结构的房屋容易维护,方便装修,倘若想要DIY 一下,完全可以自己动手。此外,木质的房子通风性强,冬暖夏凉。

小编语
木质房屋由于天生具有“以柔制刚”的特征,在地震发生时还能大大地降低受损的程度。但是木头容易招来白蚁,因此在购买美国房子时不要忽视了对白蚁的检测。

买房什么朝向好

我们中国人都非常讲究风水和朝向,喜欢坐南朝北的房子,但是美国人似乎却没这个概念。房屋一般很少有正南正北的, 面向东西向的甚至更多, 这样一来每个房间都会有阳光。所以我们中国买家购买时也需要放宽一下要求,入乡随俗。

据说判断房屋的朝向, 大多时候仅仅从街名就可以看出来:比如街名后缀为Ave的是东西朝向, 后缀为Road,Street或Drive的是南北朝向, 后缀为Court, Place的一般是小路尽头, 一排房屋围城一个圆圈, 没有正南正北的讲究。

小编语
国内有些风水的讲究还是很有意思的,例如,房子不能对着大马路, “路冲“。门前不宜见有电线杆、街边路灯柱,”顶心煞”。其实,都是仁者见仁,智者见智。

美国的公寓如何隔音

在美国住过公寓的朋友们,可能都亲身体验过公寓的隔音效果。那怎样才能更好地隔音呢?可以从三方面入手: 1. 墙壁。可以在墙面之间加装隔音板,或在夹板墙中做隔音棉;或在墙面装修上,让墙面有些凹凸,比如使用壁纸、壁布等材料来做些装饰。2. 地板。购买静音地板或是在地板上铺一层厚地毯;3. 天花板。用专业的隔声材料做专门的隔音吊顶;4. 家具。木质家具吸音功能好。例如将书柜放置在与邻居家相邻的墙壁前用来适当阻隔邻居家传来的声响。

小编语
购买公寓(Condo)或是联排别墅(Townhouse) 时,私密性和处理权都会受到一定程度的影响。因而买家需要提前做好准备。

麻州哪些镇享受房产自住税减免

与中国不同,美国的土地和房产都是私有的。房主拥有永久产权,不用担心被强拆,但需要每年缴纳一定数额的房产税。在征收美国房产税的同时,美国地方政府规定了一些减免税项目,主要是针对自住屋,亦在鼓励业主自住。在麻州,实施自住房地税减免政策的城镇一共有12个,分别是:波士顿市区、布鲁克林 (Brookline)、剑桥(Cambridge)、水城 (Watertown)、沃尔瑟姆(Waltham)、萨默维尔(Somerville)、切尔西(Chelsea)、莫尔登(Malden)、马尔伯勒(Marlboro)、楠塔基特(Nantucket)、萨摩塞特 (Somerset)、蒂斯伯里(Tisbury)。

小编语
注意:自住房的优惠需要在结算房产税之前向政府申请。一旦申请成功了,这种优惠之后每年都可以享受!平均每年有$1000-2000的减免额。

什么是除铅房

美国的一些房屋在建造过程中会使用含铅油漆和铅管,铅对孕妇和儿童的身体健康都有很大的影响。麻州在全美国也算是对铅要求很严的州,规定1978年以前的房子,是不能出租给带6岁以下小孩的家庭,因为小孩子可能会把带有铅尘的东西放进嘴里吃进肚里而影响智力。除非房东有除铅证书证明房子已经除过了铅。否则,房东要出租给这样的群体,就必须对房屋进行除铅处理。

小编语
房东不能因为申请人家庭中有6岁以下的小孩就拒绝出租房屋,这是违法的。也不能因为房客明知道没除铅愿意自己住就让其居住,一旦小孩子出现铅中毒,还是房东的责任。

美国的产权拥有问题

美国房产土地的产权是私有制, 业主拥有绝对的地上和地下的权利, 如果在地下发现了石油、金矿也归这个土地业主所拥有。

独栋别墅(SINGLE FAMILY),房屋主人拥有土地和房屋的完全所有权,同时也有负责维护自家庭院和物业的责任。例如铲雪、除草等。

公寓 (CONDO),每个单独的业主拥有自己单元的产权,但是不拥有土地的产权。大部分公寓都有业主委员会(HOA)。社区内部的公共空间,如走廊、电梯、车道、娱乐休闲设施等,则由社区内所有住户共同拥有。

联排别墅(TOWNHOUSE) : 联排别墅的所有权归业主所有,有的会有自己的庭院和车库,但是有些却没有。联排别墅有一定面积的土地所有权,业主拥有房屋所有权,有一定增值空间。

小编语
在买卖过户时一定要保证产权的干净! 任何人经过合法程序, 都可以对不属于自己的产权放上使用权或限制, 这可能会间接影响产权过户, 限制了业主对产权使用或是房屋加建修盖, 也就直接影响产权的价值。

非美国居民在美卖房如何报税

非美国居民在出售美国房地产时,必须将部分卖房的钱预扣下来纳税。联邦要预扣15%的房屋售价(已经由过去的10%增加到15%了)。扣除的数额并非最终的缴纳税额,只是预付。因为通常情况下,非美国税法居民的外国人是不用报税的,如果国税局不收预扣税的话,就没有办法保证外国人合法缴纳收益税。

小编语
外国人购买美国房地产后,应该申请社会安全号码(SSN)或者报税号码(TIN),在明年4月15日填交税表,再正确计算应交(或应补)的税额,多退少补。

是不是豁然间茅塞顿开?倘若还有其他问题,可以私信主页君进行详细咨询!

Author: Maggie Li 房产专家

最近天气渐渐转暖,房市也开始慢慢复苏。积压了一个冬天的房源,顿时如雨后春笋般地冒了出来。然而即使这样,很多买家还面临着在波士顿有钱也抢不到房子的尴尬局面。

波士顿因其得天独厚的条件:历史文化悠久、世界知名高校云集,科技制药发达等,成为了一块宝地。各地的学生学者、精英人士和投资商都蜂拥而至,使得近年来房价持续上涨,房产库存不断减少。

先拿租金举例。今年3月,波士顿的公寓平均房租在$3051,与去年$2820的房租相比,增长了7.57%。一室的公寓,房租平均每月在$2636,比去年增长了10.96%;两室的房租平均在 $3306, 比去年增长了11.16%。

在过去的半年中,波士顿公寓的房租上涨了$71(2.4%)。一室的公寓上涨了$74,两室的公寓上涨了$82。

房租,从侧面反映了房价。一个区域房价的高低,和租金有着密不可分的关系:租金上涨能推动房子市场价值的上涨。那么到底波士顿各区域的租金和房价目前呈现什么样的关系呢?

根据房产研究公司 Neighborhood X 发布的报告可知,波士顿市目前房价最低的三个区域是: Mattapan ($264/平方尺), Hyde Park ($279/平方尺), 和 Roslindale ($335/平方尺)。在波士顿北面的Chelsea ($252), Malden ($268), 和 Everett, ($274),是大波士顿地区(非波士顿范围)中房价最低的。

在 Chelsea 和 Malden 的房价都是年房租的10.8 倍。在Everett这个区,不仅房租会高,房价与年房租之比也相对高一些,达到了11.72。

当然,随着区域越来越抢手,房价与年房租比也会上升。换句话来说,当一个区域的房子产生高的投资回报后,投资者就会大量涌入进行购买。当该区域变得更火的时候,其投资回报率又会下降,原因是购买价格飙升,房租已经赶不上房价了。

举例来说,Hyde Park 的房价是年房租的12.56 倍,Roslindale 是13.43 倍。这就表明了屋主们愿意付比住在Chelsea 或Malden 更多的钱来住Hyde Park 或是 Roslindale。

在更热门的区域,例如后湾 (back bay )或是南区(south end), 房价可以达到年房租的20-30倍以上。

最近很多客户都在问主页君,波士顿的房价是不是已经达到顶峰,还是否会上涨?

主页君也非神算,无法预知未来的走向。不过由于波士顿地区留学生和技术人员很多,他们更偏向租房,因此租金市场一直保持平稳。即使在08年经济危机期间,波士顿租金仍然保持每年5%-10%的增长。波士顿的房产总体来说还算比较稳定抗跌的。

Author: Wenny

昨天我维护的房子四个冻了......

1.这是一个新装修的双家庭,在阁楼里面新装了空调给楼上的Unit, 原来地下室的炉子就废弃了。如果地下室有两个炉子,就像两架轰隆隆的暖气;现在只剩下一个,昨天就冻了。好多房主喜欢把热水管包起来,其实节省下来的暖气费和冻水管造成的损失比起来,就是九牛一毛。如果要包,也应该把冷水管包起来。支起了三个电暖器,到了下午总算缓过来了。注意不要用吹风机对着管子使劲吹,管子里面的冰是化了,回头管子也漏了。天冷的时候,地下室可以放一个电暖器,最好是密封式的油汀电暖器,可以自动断电,安全过夜。等跑到Home Depot 一看,不管什么样的电暖器都被买光了。想起2012大水的时候,Sump pump 的架子被搬空,客人开车到New Hampshire才买到。这回想买脱销的电暖器,估计要一路向南再向南开。

2. 还是一个新装修的房子。装空调的时候Half Bathroom里面没有装热气出口, 师傅说不需要。 我专门和 Town 里面的inspector确认过。房客放假关了门走了(如果厕所门开着也不会有事),结果水龙头和马桶水箱里面的水都结冰了。夜里把师傅找回来又加了一条加热气管,拖不起,理由是我买不到电暖器了。 

3. 第三个房子漏水漏的实在冤枉,Buderus boiler竟然自己熄火了。Buderus boiler在炉子里面绝对是高大上的代名词,有很多智能控制。估计是太冷了,就索性关闭了。到了下午又莫名其妙的自己工作了,我们赶紧取消了水工的预约,要知道这个时候的水工都是天价才叫的来。记得我有一个客人Boiler忽然熄火了,水工来了按下一个按钮就收250。客人都要哭了,说你就按了一个按钮,水工说可是我会你不会啊。

4. 这次是厨房没有水了。厨房的水池靠着外墙,美国的房子都是这么设计的,这样主妇洗菜的时候可以看见后院。在寒冷的天气里面,不能只喝给自己喝一杯热茶,一定要把你的房子提高平时的温度使劲加热。哪怕你不怕冷,可老房子隔暖差,说不定哪里就冻漏了。把Sink和Vanity的木头柜门打开,让房子里面热气进去循环,另外打开水龙头慢慢滴答,也可以防冻。

冬天总会过去的,祝大家新年愉快!

Author: 潘雅然律师

经常有打算做EB5投资移民的投资人打电话询问, 购置超过50万美元用于个人居住的房产是否就可以做EB5的投资移民了?

这里首先要澄清的是, 什么样的法律行为符合移民法规定的EB5投资移民应具备的条件:

移民法所规定的EB5投资移民申请应具备的各项条件之一就是, EB5投资人通过其投资行为直接或间接给美国解决10个全职就业名额。 如果投资人通过建立自己的公司做EB5投资移民的申请, 该投资人在向移民局递交正式绿卡申请之时, 必须向移民局证明在I-526得批之日到正式绿卡申请之前的近二年时间直接雇佣了10个美国员工。 如果投资人通过向移民局已经批准的投资中心(Regional Center)进行投资, 由于移民局在批准投资中心之时已经认可投资中心所呈递的按照经济学模型所计算出来的数据, 即每接受一个投资人会间接给美国社会解决10个就业机会, 投资人本人在雇佣问题上的职责就转移到了其选择的投资中心。 因而,如果一个投资人用其打算投资的资金买房自住, 是不符合EB5投资移民的法律规定, 从而买房自住行为和EB5投资移民没有任何关系。

其次,如果投资人正好投资房产相关的项目,所投资的房产及投资行为之间的关系又是如何的呢?

当然,如果投资人选择投资的投资中心, 其某一期投资的项目正好是房地产的开发(如旅馆,商铺或民用单元住宅等), 从大的方面说, 投资人投资了房产或地产, 只不过这一类的房产或地产在相当一段时间内(按照移民局最新备忘录的规定, 投资资金或相当于投资资金金额的等价物在拿到临时绿卡之日起, 不应早于5年偿还), 不可能服务于EB5投资人自住或自己占有的目的。

当然, 不论是哪一类的EB5的投资移民申请, 这里继续强调的是, 用于投资的100万或50万美元的合法资金来源是必须有充足的证据来证明的。 鉴于2012年中国大陆出生的EB5申请人在数量上的急剧增加,2013年对中国大陆出生的EB5申请人设置签证排期的预测甚嚣尘上, 有这方面需求的当事人请随时和潘雅然律师楼联系, 我们会给每一个EB5投资人提供有效的法律服务。  

潘雅然律师在移民方面有着丰厚的经验,并愿意随时为您提供移民法方面的帮助。

(此文原作于 2013年1月9日)

 

 

更多作者信息: http://wan.business/cn/content/law-office-yaran-pan
Author: Wenny

卫生间的改造仅次于厨房,是老房子翻修中出彩的地方。
下面从几个方面,给第一次买房子的人讲讲装修卫生间。不适用于出租房的地主,也不适用于高大上的读者。

价格和工期:
一般基本翻修价格$2500-3500 。 如果涉及管道改造,另外加钱(800-1500)。好多老卫生间的布局不合理,不得不改Toilet和Tub的位置,就涉及到管道的重铺。有的卫生间的Closet,或者Tub,shower的墙要去掉,让空间更合理,或者用玻璃代替增加透视效果,使狭小卫生间的看着不那么局促, 敲墙$500-800。暖气的水管一并改掉。工期可以两天一间,也可以一天两间,或者一周。这和你要求的做工和你买的材料有关系。
做一个新的卫生间,房主可以自己申请Permit,水工$2500左右,电工$700。

Tub:
Home Depot 拿货就好,我有个客人周日中午给我电话。 愁肠寸断的说“我知道是你Open House的时间,不该打扰你,可工人来一趟,第一天进场就把我家三个卫生间都砸了,我到Home Depot一看, Special Order要十几天,我们卫生间不能洗澡,如何是好。可现货的Tub我实在看不上眼”
我说:“Tub摆在那里都挺傻的,等装上水龙头就不蠢了”。
一般客人都是Home Depot抱上就走,$276的一款就挺好,但是麻烦你抱货的时候分清楚左右(Drain的位置,分不清楚拍照片,去Home Depot问)。实在讲究的去Ebay上面Order

Vanity:
长度22寸到60寸不等。再长可以拼接,和厨房的柜子一个道理。足够长的话可以加两个洗手盆,一般至少48寸以上,否则太挤了。上面的大理石台面可以另作,到大理石场直接买作厨房剩下的边角料。 $35一尺。一定要把你心仪的水龙头事先买好,放在一边,工人安装的时候直接根据你的水龙头打孔。如果先打孔,再买水龙头,就像拿着马鞍找马,不一定买到你自己喜欢的样子了。
781-325-2197
Fabrication center
3 Green st Woburn MA 01801
边角料For Vanity:$35/sqft
Vanity,可以在Costco,Home Depot, Lowe's买,讲究的去卖厨柜的店子

Toilet:
Home Depot买, 如果是新做的卫生间,有的时候要14 inch Rough In,去专卖店。
Kohler Distributor, Arlex Supply Co Home
40 Water Street Arlington, MA 02474

Faucet:
http://www.homedepot.com/p/Pfister-Pasadena-8-in-Widespread-2-Handle-Bathroom-Faucet-in-Brushed-Nickel-F-049-PDKK/202044662#specifications
这种是八寸的
http://www.homedepot.com/p/Glacier-Bay-Edgewood-4-in-Centerset-2-Handle-High-Arc-Bathroom-Faucet-in-Brushed-Nickel-462EC-05104/202043741
下面有个小坐的,通常是四寸的

Tile:
先去专卖店,先看卖货的店员怎么配色,配花样。等你自己看出门道,再去Home Depot。
607 Main street Stoneham
(781) 438-5790      
这个店子的东西不便宜,可HD和Lowe's的Tile实在不入眼。而且普通人没有能力自己选花样(Pattern),店员Brian随手对几个花样出来,就够我和客人参详半天的。我们都是挑个墙砖,Brian就把花型和地砖给我们配好了几套,让我们选。安装Tile的人工是 $5-9/sqft, 所以在买Tile的上面省钱就不必了。但也别学我的客人买回十块钱一尺的,我说“你走火入魔了?”,客人说他们把好的和孬的放一起,就越买越贵了。
找Brian要Builder's Discount,告诉他你是Wenny的客人 。一间浴室Tile大概在六七百之间。 先打电话,看他在不在。

(本文原载于文学城Wenny Zhang 博客: http://blog.wenxuecity.com/myblog/45703/201507/16207.html

Author: Wenny

古有大禹治水,三过家门而不入;而今俺造完房,大雨过后,门前就化作一滩烂泥塘。当 时对Builder讲过这个问题,他说种上草就好了。究其成因,好像事非如此;细细看来,条条水路直通房子。 门前,路比房子高;房子又坐落在坡上,左高右低。房前和左面的水,往门前和房子侧面飞灌而下。雪上加霜的是,当初为了让屋前面的地下室窗户多露出地面,造出semi-basement的效果,让Builder把地势铲得过低。

治水的原则是:水不在多,只要能迅速流走,不要直接灌进地下室。虽说水在风水里面就是财,可地基总泡在水里面也受不了啊。我们家屋前的现状是----水不管多少,有多少积多少,压根流不出去。天晴的时候,可以看见屋前的黑色淤泥。庆幸当初没有异想天开,铲出个地下车库外加walkout basement。那样的话,房前就可以挖藕养鱼了。

理论上是可以作一个French Drain,让水尽快流走。 Google,your tube了几天(https://www.youtube.com/watch?v=wMbO5RIji_Y),大概知道把多孔的管子($6.98一截,十个feet, 4 in. x 10 ft. Corex Drain Pipe Perforated, Model # 4040010,我用塑料的,好挖,好转弯),包布(防止泥堵了管子,$25一包,一百feet,还有小段的4 in. x 10 ft. Filter Sock Internet # 100131144)埋下去,周围垫上石子(去附近Farm买, $20一个Yard),一头高一头低,一百feet管长的gradient是一个feet深。最好是建在坡下,或者是半山坡。 在水冲下来的必经之路,把水引走。 我们没有动用重型机械,用一把小铲子,挖了三天才竣工。因为在地表,也没有挖出多少残土,一个小推车而已。深深佩服wenxuecity的前辈们,在面朝黄土,背朝天,满手黄泥的施工现场,还能腾出手来把个照片拍得一丝不苟,有板有眼,以利后人。我心疼我的相机一抓一把大黄泥。

不久我们的工程就经受了考验。雨不大,非今年三月可比,却骤急。Cambridge一个地下停车场给淹了,Waltham又成了重灾区。我家屋前竟然滴水不漏,真是奇迹!于是只要有客人来访,我就领人参观一番,在恭维中飘飘欲仙。

正逢邻居在砌车道两边的 retaining wall,三十几个feet竟然要价五千,用的还是原来的旧石料,换新的石料另外有公司要一万三千。我跑去问能不能把铲出来的废土倒到我家前院的泥塘里,现在虽然没有水了,黑色淤泥还在,难看不是。

师傅跑来一看,问我French Drain花了多少钱?相比我当年给同宿舍的人剪头,别人观后披头就问“谁给你啃的?”境遇真是天上地下。
我得意的说是:“俺自己挖的”一指后面的爷爷“和他”。
工人心有所动,眼睛发亮的看了我半天,告诉我要是人工铲出一个坡度出来,让水从两边分流效果会更好。
他说“反正铲车现成,二百块钱我给我这么铲,那样弄..."
我回答说“只听懂你说要二百块钱了,随你怎么铲,我都很高兴。因为租个铲车过来就五百。”
他觉得我厚道,立马开工。他拉开阵势一干,我和先生就傻眼了。我先生一个劲的追着我问“你刚才可是听清楚了?人家要的是二百,不是两千?”问得我心里发毛,也犯糊涂了。
他整整铲了四个多小时,还有他的侄子帮忙把铲出的石头捡出来。欻空和我们聊天,说他不成器的侄子不到二十岁,就把人生的中途辍学,生孩子,离婚等人生大事都办得了。 听得我半天回不过神儿来,感叹人类语言之精炼如斯。
我们后来用那些石头自己堆了个retaining wall,还不算太丑。
回头铲完师傅告诉我说“要是别人给你干,会收你一千八!” 我慌忙要多给些钱,他立马摆手,严肃的说“事先讲好了多少,就是多少”又把土里的树叶废枝收拾干净带走。

现在,每当我饭后在庭前纳凉,都会想起这位仁兄。

我的客人笑评道:看到你professional 的French drain挖下来,巾帼不让须眉。想要impress你一把,谈何容易,所以才如此不惜工本....
我想无非是凑了个巧字罢了,遇上了好心人。 正巧我的邻居要垫高后院,作retaining wall。我让她去我们边上造房子的工地去问炸出来的石头能不能白送?工头那边正愁有石头残土要处理,作 retaining wall,相当于就地变废为宝,于是乎码石头,埋排水管儿,垫土,推平,外加topsoil只收了四千五。等她的邻居边上看出门道想要跟风,工头都懒得给报价,因为无“石头”不成书了。

Sump Pump的做法:
1. 挖或者砸一个坑,( $270)。New construction 的时候做个Sump Pump Pit是顺手的事,以后用不用再说。 接管子和单项头(PVC pipe with sump pump one way valve,$150)
Sump Pump (1/2 to 3/4 HP, $200)
这样的Sump Pump埋下去只是一个点,老房子坐在粘土里面,下面的水不流动,还是照样Flood。 好多人不明白,我的水泥地基不漏水不就行了吗。这个很难,是导水,不是堵水。
2. 为了省钱,有人会做两个Sump Pump,一般做两头,再在房子的bulkhead下面埋一个Sump Pump。 这是没有办法的办法,有点糊弄人
3. 加装French Frain, 把水疏导到Sump Pump Pit里面。($3000-7000)。建新房子,下面都要垫上很厚的石头,就是让水可以流动。

(本文原载于文学城Wenny Zhang 博客: http://blog.wenxuecity.com/myblog/45703/201505/29870.html

Author: Wenny

如果想买性价比高的房子,我还是主张买结构结实实用,条件差一点的房子。如果房子十全十美,人见人爱就轮不到你砍价,等着大家竞价了(后来发现这句话在Lexington不实用,所有的房子都有人争着要)。

近日来(2009)卖房子出现几个offer的情况又多了起来。我们的秘书指着我们宽大的会议桌告诉我说这才哪到哪,当年房市火的时候,经常出现如此盛况:十几份offer打印出来排了满满一桌子,白花花的铺天盖地,经纪带着房主一圈走下来比较offer。我再一次的惭愧了一把,觉得自己没见过世面。条件差一点的房子就要整修,文学城里装修的帖子如雨后春笋,热情高涨,自己铺砖砌墙,finish地下室,翻新浴室。我们做的也就是民工进城干的活,这样想的话是不是有助于激励大家胆大心细的拿起工具亲自动手。

我一直以为造房子时要有证的人来作水工电工,其实房主可以自己动手,回头找个有license的水工电工来检查一下就可以约town里的人来检查了。这样的话除了framing自己不能做(估计也有这样的能人在),剩下的都可以自己慢慢动手了。如 果大家腰还挺实又能吃苦的话,没有拿不下的。我原来领人看房从来只看大面,现在去个律师的办公室 close都不自觉的看人家装修的做工。表面上很奢华,但不细致。再看大理石的Counter Top一定会把手伸下去看看有无空隙,查表面几条接缝,接缝的粘胶是否细腻吻合。

终于迎来了第一次电的inspection,town里 的防火办公室又有新规定。因为我加建里面有卧室,所以必须把房子里面的烟雾报警器串联起来。电工给我开了价两千四。我想想决定先去邻居家问问。他们跟我的 房型一样,只是往上加建,有一个卧室,一个办公室,一个master 洗手间(五百尺)。当时我的工头 给报价六万,根据他以往的作风,可能做下又要七八万。邻居很热情,一对老couple,告诉我只要一千。我回头给工头打电话,他说:“光材料就要五六百(后来我花了一百九),你会碰得头破血流的再折回来求我的电工给你收拾烂摊子。”

“那就谢谢你的祝福”我笑殷殷的挂断电话,好话也不用听得太多。一会儿他又打电话过来说我这人太急,总是不让他把话说完,两千四那是市场价,他的电工只要一千八。我就不明白,他有空说了那么多祝福我的话,唯独没时间把报 价讲清楚。回头又打电话说如果为此耽误了工期,他不负责。我回复时值今日,我最不担心的就是工期。我为此多给你两个星期就是。

这边给邻居的工头打 电话,他第二天就来了。然后领着我去Homedepot买材料:一氧化碳($54.99)烟雾报警器($17.99)。多买了两个一氧化碳他拿走了,算是 介绍我认识Ron的谢礼。回头Ron来了两次给我搞定。Town里的人又说车库里要求有Heat的报警器,只好让Ron再跑一趟。Ron说州里没有规定, 你刚刚做完的邻居也没有装。我想着要不要到防火办公室去说道说道,想想还是算了吧,马上就final房检了,得罪了他们我后面就难过了。于是又出了$24 块大洋(一样的东西lowes要三十七)买了heat报警器。Ron打来电话千叮咛万嘱咐让我去电配件的钻卖店去买,我反复读了说明书觉得 homedepot的就好。他来了一看很不高兴但还是嘟嘟囔囔的给我装上,说肯定有问题将来会无缘无故的乱响,我说还将什么来,检查完不等它乱响就被撬掉 了。一试还不错,给了他一百五的人工费。我当时不知道房主可以自己做,这钱花的冤枉。

大家还记得我在home depot 换的热水炉和Boiler。等我申请检查的时候竟然没有Mechanic和Plumbing的许可,打电话依然是不理,找了Home Depot才在十月二十七递上去。Plumbing的许可拿的很艰难,做新旧房子的两个水暖工在寒风中抖了四个小时才等来了房检员。我请他们进屋坐,他们 说为了显示他们对房检员的尊敬只能在外面等。每次房检员都告诉他们可能会来, 还没有时间段,于是他们只好一天不干活,一大早的来等。

等防火办公 室来检查过,收走我五十大洋,就算全部通过了。因为做地龙,地下室的最后一个台阶就矮了些,town里在感恩节的前一天又派人来看,让我的工头在冷风中瑟 瑟发抖了六个小时的等着。我请他进来还是一样的说辞,如果房检员来了不见他在车道上相侯,就不足见他的滔滔如江水般的尊敬。

于是我们终于在新建的房里过上了感恩节。此加建从动手设计,申请许可,破土动工到最后入住历时十个半月,终于完成。其中各中波折让我的工头很伤情,他同我先生说起来有了金盆洗手,退隐江湖之意,听得我先生素然无味。不过至今他还热火朝天的活跃在建设Boston的第一线上。

我的《Boston波士顿造房记》也就此收笔,祝大家圣诞节快乐!有兴趣可以继续追我的年后之作《Boston波士顿房屋经纪人》。

本文原载于 文学城 Wenny Zhang blog 2009-12-24)

Author: Wenny

我在网上发文章的时候, 有网友说“你老公真幸福,什么也不要管,单凭你一个人折腾。”

我先生刚开始确实有过一段平静的幸福时光,可惜很短暂。定合同的时候同建筑商一顿劳心费神的讨价还价:建筑商劝我加地下室的时候说,帮我做成木地板,听得 我两眼放光; 等到签合同的时候说,只能做四百尺; 等地下室一圈dry wall立起来了,我想把剩下的五百平尺地毯改成地板,工头给我一口价$5.5/一尺,还让我自己去买地板($1.9 Homedepot)他只负责装。且不说我原来的地毯还值$1/sq,  光$5.5一个安装费也够贵的,都算下来要八块四一平尺。可他也没收错,建筑商就是要收八九块一平尺的。

我在地下室里面转了一圈,忽然有种坐牢的感觉。因为窗户虽然大,可是太高了,我站在窗前窗台已经到我的头了。于是想着把地板垫高一点,和师傅一商量可以做 个地龙。就是用2X4的木板一拢一拢的铺在地上,再铺木板。这样木地板就悬在上面,也解决了潮湿的问题。冬天走在上面也不太凉。一千平尺算下来买料 是$892.(包括打在水泥上的炮钉枪,炮钉,水泥钉子),这样算下来地下室的木地板就是十块四一平尺(加打地龙人工)。

对$5.5的安装费我仍不甘,最后对先生说:“是你应该做点什么的时候了。”先生跑出去同工人们抽烟,博得了同情无限,又对着那些工具摸摸索索。半夜十二 点,我忽然被一阵气泵的轰鸣声惊醒。迷迷糊糊的跑下去,只见先生正学着白天师傅的样子在打地板。忙乎了一个晚上,终于琢磨清楚那些工具怎么用的,外加打了 六行----我大喜过望。第二天师傅来了一看,说还不错,只是每个木板要错开4-6英寸,4到六寸打一个钉子就好。我先生一鼓作气四个晚上就打好了五百尺。觉得还不过瘾,又作我的 思想工作请求把厨房的地板革换成木地板。后来发现打地板是最容易的,拆除地板革底下的plywood费了九牛二虎之力,整整用了两个晚上,跑到 homedepot租来了小锯子来处理橱柜下的plywood边缘,搞得一双手血迹斑斑,模样狰狞,师傅的钱真不是好挣的。

收拾了厨房,我先生已经俨然一个工匠,又一鼓作气把地下室的旧地毯也换成了复合地板,才发现复合地板铺起来同木地板比起来是如此的简单。但我不喜欢踩在复合地板上面的感觉,忽悠忽悠的一点都不踏实。我的建筑商说这是欧洲的技术。

这段时间,师傅一直也没有停止对我先生的招工(recruiting),一再说你趁着年轻应该早入这行,不出两年准能挣上个一年十几万。这十几万倒是比在公司里赚的实惠外加踏实,不用看老板脸色,不用担心被解雇。

本文原载于 文学城 Wenny Zhang blog 2009-12-18)

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