如何让你的offer 在房市竞争激励的今天脱颖而出?

Author: Maggie Li 房产专家
Date: 
2018-05-30

转眼间,夏天就快到了
房市也开始变得异常火热
一个周末的Open House
拥挤的像是去赶集

购房者: 看到心仪的房子,Offer 到底该怎么写,才能让卖家接受呢?
主页君: 这里面的学问和技巧可就多了去了,主页君先卖个关子,请继续往下浏览 :)

在房市火爆的今天,卖家当然希望收到的Offer报价越高越好。然而,主页君亲身经历过很多案例,客户所出的价格并非最高,可是卖家最后选择了我们的offer。这究竟是为什么呢? 其实,在很多情况下,报价仅仅只是一方面,卖房还会考虑其他的因素, 例如:

NO.1 高押金和足够的资金证明

1. 签买卖合约时所给的押金。一般情况下,签P&S 时,需要付一个房价的 5%-10% 作为押金。一方面,可以让卖方感受到买家十足的诚意,另一方面对于贷款银行而言因为其风险減少,贷款申请更容易通过,这也是卖家愿意看到的。

2.足够的资金证明。现金买家当然是卖家最喜欢的:Cash is King。除此之外,卖方偏好选择有多余资金可供紧急应急的买家。如果将来遇到估价低于房价的情况,买家还可以用多余的钱支付银行无法贷的差价,使得交易能够正常继续。所以,一份有力的银行资金证明和贷款公司的预批准信,都是至关重要的。

NO.2 贷款保护条款

现在下offer时,买家常用的保护条款(contingency)主要有贷款和房检两项,取消掉任何一项,都将代表这买家会承担更高的风险。我们先说贷款contingency,这条主要是来保护买家,若在贷款贷不下来的情况下,可以无责退出交易。

若买家为了增加竞争力,可以考虑免除贷款的contingency,那么万一贷款无法贷下来,就需要买家拿出足够的现金来完成交易,否则将会损失之前支付的5% 的押金。

一旦填写了offer,就是走法律程序了,如何在体现买房诚意的同时又能保障自己的权益,买家可以参考经纪人的意见,但最终做决定的,还是自己。

NO.3 房屋检查保护条款

房屋检查,也是买房的时候非常重要的一个环节。一般涵盖:房屋结构,地下室,室内外,车库,阁楼,屋顶,阳台,水电,煤气,冷暖设备,热水锅炉等。这个条款可以保护买家的利益,如果房检师检查房屋发现了重大问题,例如霉菌、白蚁、漏水、地基等,买家需要考虑愿不愿意花钱去解决这些问题,值不值得花时间去修理等。

房检contingency 会要求填写一个数额,意思是如果对检验出来的问题需要修理,多少金额之内买家愿意自己承担,超出的部分要不要求卖家修理,或者不修理但让卖家给credit。所以,这个金额一般写的越高,对卖家越有利。但如果发现的问题重大,当然建议是选择退出此交易。现在越来越多的买家为了抢房,都直接取消掉了这contingency。甚至在一些比较火的地区,卖家看到有这一条款的offer 直接pass 掉。

主页君建议买家可以在看房时带上一个房检师,不过如果offer 没有被接受的话,房检的钱也打水漂了。

NO.4 积极配合卖家的需求

通常来说,卖家当然希望房子能越快过户越好,战线拉长了风险自然也加大了。所以,当卖家急着卖时,买家要尽量缩短整个进程的时间;有些卖家在出售房子时,里面还住着租客,他们希望在卖掉之后,仍能以出租的方式,继续保留原租客到租期结束再搬走。这个时候,他们自然希望找到一个可以积极配合他们计划的买家;还有的卖家,想利用1031 置换条款(主页君会在今后的文章中详细解释)买房,但是还没有挑选好新的房子,就会希望整个交易的时间能够拉的长一些。买房的时候,需要清楚地了解卖家的需求,做到“知己知彼,百战不殆”。

动之以情,晓之以理

房屋的交易,说到底都是人与人之间的交易。有时候一个offer 能否脱颖而出,完全取决于卖家喜不喜欢这个买家,或者是卖家的经纪喜不喜欢买家的经纪(在offer 条件差不多的情况下)。如果对于某一房子特别喜欢的买家,还可以写信给卖家,说明自己家庭的状况、为什么想要买这个房子,买下以后对家庭的重要性及影响等等。也许因为某些地方,触动了卖家的心,让他们选择了你的offer。

CONGRATS
如果大家在写offer 方面遇到任何问题,可以私信主页君,我们的团队会在第一时间内给你最大的帮助!

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