购房者请遵守游戏规则支付经纪赢得的佣金

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戴晨方律師

戴律师的主要服务范围包括公司法、商法,劳工法、和民事商业纠纷诉讼。她专长于公 司建立、起草合同和章程、商业租赁、公司收购和各种常见的劳工法法律问题。她也代理客户在麻州的州立和联邦法庭的诉讼案件,以及仲裁。她 代理的案件有违反合同、欺诈、盗用商业机密、非竞业限制、非法解雇、拖欠工资和加班费等。戴律师代理的公司有各行各业的,包括语言服务、 医疗行业服务、医疗器械、海产、文化交流、夏令营公司、移民顾问、网上服务、医学研究等。

戴律师出生于中国上海,荣获上海大学英语文学学士学位,加拿大卡尔加里大学工商硕 士管理学位,波士顿SUFFOLK大学法学院法学博士学位。

戴律师曾在中国元达律师事务所处理国际商法、公司法和反垄断法事宜。她曾协助麻州 最高法院法官Fernande R.V. Duffly审判民事和刑事案件,也为麻州著名商业投资银行Brown Brothers Harriman撰写投资法律法规报告。戴律师曾为法国最大的上市工程咨询公司ALTRAN审阅和草拟各类商业合同和承办其他公司法法律事宜。

在迁往加拿大之前,戴律师在中国可口可乐公司管理和协调全国商标侵权系统的运作, 并参与可口可乐公司总部和中国合作伙伴的磋商谈判,这个磋商导致在中国成立六个可口可乐装瓶公司。在进入法学院之前,戴律师在加拿大和美 国积累了丰富的中小型企业商业咨询经验,包括撰写商业计划、市场调查、营运咨询、策略咨询、商业谈判、财务预算等。

戴律师持有麻州和纽约州执照。她也同时持有麻州联邦地区法院执照。美国亚裔律师协 会麻州分会和波士顿律师协会会员。

戴律师业余时间积极为波士顿义务律师协会(Volunteer Lawyers Project)的低收入客户提供免费的失业福利听审代理。她也积极参与新英格兰中国信息网络协会(NECINA)的市场推广、赞助筹款和活动策划工作。

戴律师用业余时间陪伴她两个精力充沛过人的孩子,以及跑步、做Pilate、滑雪、阅读杂志和旅行。

戴律师经常进行商业法和商业规划方面的演讲。最近几次的演讲是:

  • 了解您的劳工权利(清华校友会,2013年5月)
  • 如何进行商业规划(新英格兰中国信息 网络协会,创业家培训班,2014年1月)
  • 商业规划(麻省理工中国创新与创业论 坛,2014年5 月)
Website: https://www.lionslawgroup.com/ 万家网商家黄页: http://yp.wanjiaweb.com/cn/content/lions-law-pc
Author: 戴晨方律師
Date: 
2023-02-22

购房者请遵守游戏规则支付经纪赢得的佣金

CONNIE DAI

2023年2月22日

                买了一套房,付了两次中介费?!不可思议?但真的有可能发生。作为购房人,怎么做才能避免这么大的损失呢,让专业的律师来帮您。

首先要注意的是几个关键词。独家代理!口头合同!一切责任和义务都在您和中介公司的合同中,绝对不能忽视。

您想问的是,口头说的能算数吗?能有法律效力吗?签了独家代理,您就不能找别的中介服务了吗?就凭口头几句话,就要付双倍中介费吗?别不信,还真有这样的案例。

麻州最高法院今年2月在 BIPING HUANG(黄女士) V. JING MA & XINHANG SUN(孙先生) (SJC-3325)[1] 一案中,裁定 购房人孙先生和地产经纪 黄女士口头独家代理协议成立,并且认定孙先生在代理协议期内虽然是自己找到的房源,并且由另一家经纪公司(RE/MAX)协助买卖双方购买成功,但是孙先生仍然违反了与黄女士之间的独家代理协议,需要承担对这家未能参与交易的经纪公司的损失。

本案中,购房人孙先生和地产经纪黄女士虽然没有签订书面的协议,只是口头约定在一年中,地产经纪负责寻找房源,带领购房人看房,磋商,办理房屋交割等,无论最终是否由地产经纪实际办理了以上业务,购房人都需要支付房子成交的佣金。黄女士多次带领孙先生看房和磋商,均未成功促成交易。最终,孙先生在另一家房产经纪公司RE/MAX成功选到了心仪的房子,也付了中介费给RE/MAX,之后孙先生通知黄女士中止代理关系,但并没有告知黄女士他们已经通过其他中介买到了房子。黄女士发现后,状告孙先生支付其独家代理的房屋成交佣金,虽然她并没有参与此次交易。

这看似不大的案子,直至打到麻州最高院,黄女士的诉求得到了支持。最高法院认为,黄女士尽力帮助客户寻找房子,严格执行了合同的条款,虽然未能成功帮助孙先生促成交易,但黄女士在带领孙先生看房和磋商的这几月,孙先生耳濡目染地向她学习到购买房子的大量的知识和实践经验,所以,即使这个房子不是这家经纪公司找到并代理磋商成功的,即使孙先生已经向RE/MAX也就是实际促成交易的经纪公司支付了佣金,孙先生还是对黄女士构成违约,黄女士还是应该得到相当于这些有价经验的佣金的。关于口头协议的效力,最高院支持了上诉法院的观点,即地产代理协议不需要书面才有效,口头协议也具有法律效力。

因以上,购房人孙先生面临着支付两次中介服务费的风险。

我们借此案告诫购买或出售地产的朋友,严格尊重和遵守与经纪的协议,不管是口头和书面,它们具有同样的法律效力。同时也提醒地产经纪公司,虽然口头经纪协议也具有法律效力,但是因为口头合同作为证据提交方面存在风险,为了避免不必要的纠纷,最佳的约定代理关系的方式还是书面协议。专业的律师可以为合同的起草,修改,解释和磋商保驾护航,让双方的交易更合法和顺畅。

本篇文章根据麻州最高法院对此案的判决书撰写,仅供参考,不作为具体案件的分析意见,任何人不能以此文章作为判断任何协议的法律依据。具体案件的分析,欢迎来电预约时间咨询。

 

[1] https://law.justia.com/cases/massachusetts/supreme-court/2023/sjc-13325.html

 

此案胜诉的原告黄女士由赵磊律师和Charles Devine律师代理。

 

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