驱逐租客：赢得判决之后该怎么做？
李照原
李照原， 高级软件工程师，于1988来北美。他自幼喜爱文艺，兴趣多元广泛，热爱声乐，朗诵和舞台艺术。多年来致力于弘扬中华文化，努力为华人社区服务，积极促进东西方文化交流，应邀在大陆，香港和台湾华侨的诸多庆祝活动中演唱歌曲和担任节目主持人，受到了华人和主流社会的喜爱和认可。
他多次受邀参与筹划波士顿地区的大型文艺活动，并以专业水准的中英文担任节目主持。他主持的多个大型文艺活动有《大波士顿地区第五届亚美节》，《东西互联波士顿地区春节文艺晚会》，《波士顿地区华人华侨 “百年圆梦，中秋同庆” - “庆奥运，迎中秋” 文艺晚会》等等。自2006以来，连续主持诸多亚裔社区和组织一年一度的春节联欢会和周年庆典， 包括《波士顿京津同乡会》，《全美亚裔妇女会麻省分会》等等。虽然常常忙的不亦乐乎，但他依然认认真真，一心一意地努力把精彩的节目最好地奉献给观众。
为进一步提高演唱技能，他虚心请教声乐老师。同时参加过多次声乐比赛，并屡次获奖。曾于2008年第一届“怀旧金曲大赛”夺得冠军，并获一至好评。
李照原来美后加入了多个文艺团体和合唱团，担任男高音的合唱及领唱，包括黄河艺术团，东方之声合唱团， 剑桥（MIT）合唱团，大波士顿文协（GBCCA）合唱团，等。曾随东方之声合唱团参加2006年第四届世界合唱比赛。共有90多个国家，超过350个合唱团参加了比赛，荣获混声合唱银奖和民歌铜奖。
李照原还被邀请参加过话剧和电影的拍摄。作为北美枫香戏剧社主创人员之一，出演了话剧《海外剩女》中的医学博士。 他曾于2003年主演了由杨有新博士编导的故事片 《静火》 （”Silent Fire”） 中的男主角-何志远。 该部影片反映了当代中国知识分子在异国奋斗不息以及个人和家庭的感情纠葛。《静火》（108分钟）入围了2005年纽约国际电影节，并在77部入选作品中夺得 “最佳外国语故事片” 等奖项。
他积极参加华人社区的活动，如：2016.02.20 全美华裔大游行（大波士顿地区），为华人的权益呐喊，为华人后代发声。他热心参与敬老，爱老，助老活动，如：《剑桥中国文化中心夕阳红活动站》波士顿公演 （2014年，2015年，2016年）， 中国城老人公寓的春节慰问演出 （2016年），等。
Author: 承韵律师
Date:
2024-09-03
在马萨诸塞州赢得简易程序驱逐案（Summary Process Eviction）是房东与租户纠纷解决中的一个关键胜利，但这一胜利并不意味着您可以立即收回您的房屋。您需要在拿到驱逐判决后采取一系列步骤，以确保驱逐过程合法且有效地执行。以下是详细介绍在获得胜诉判决后的关键步骤，以及需要注意的法律细节。
1. 获取占有执行令
当您在简易程序驱逐案中胜诉后，法院将会判决您拥有合法占有房屋的权力。然而，这个判决仅仅是一个初步的法律文件，如果租客不自愿服从判决搬走的话，这份判决书并不能自动让您驱逐租客或重新占有房屋。要继续执行判决，您必须向法院申请“占有执行令” （Execution），这是正式驱逐的必要文件。
马萨诸塞州的法律规定，在判决后有一个自动的10天缓期。在这个缓期内，租客有权对判决提出上诉（appeal）或申请暂缓执行令（motion to stay）。如果租户认为判决不公，或者在此期间找到新的证据支持他们的立场，他们可以利用这段时间进行法律上的反抗。因此，在10天缓期结束前，法院不会发出执行令。这一缓期是为了保障租户的基本权利，防止因可能的误判或其他原因导致的草率驱逐。
在缓期结束且租户未采取任何法律行动的情况下，您可以正式向法院申请占有执行令。此执行令是一个授权您和执法人员（如警长或法警）合法执行驱逐行动的文件，它明确了您作为房东的法律权利，同时也规定了租户必须腾空房屋的义务。
2. 向租户送达执行令
获取执行令后，您必须将该文件合法送达（serve）给租客。在马萨诸塞州，执行令必须由执法人员，如警长（sheriff）或法警（constable），送达。这个步骤的关键在于合法性和程序的透明度。送达执行令的目的不仅是通知租户他们必须离开，还要确保这个过程符合法律规定，避免任何潜在的法律挑战。
送达执行令时，执法人员将明确告知租户，他们必须在指定的时间内（通常为48小时）腾空物业。如果租户未能在规定时间内自行搬离，执法人员有权依法强制执行驱逐。这意味着警长或法警可以采取措施将租户及其物品从物业中移出（通常是找搬家公司），确保房东能够重新占有房屋。
3. 与警长或法警协调进行实际驱逐
如果租户在收到执行令后仍未自愿搬离，您将需要与警长或法警协调安排实际的驱逐行动。这一过程通常包括安排一个具体的时间，在此时间内，执法人员将到现场监督并执行驱逐。
在实际驱逐过程中，警长或法警将负责确保租户及其物品被移出房屋。如果租户没有自行搬走其财物，根据马萨诸塞州法律，房东有责任将这些物品存储一段时间。通常，存储的时间和方式由当地法律规定，而费用则由租户承担。作为房东，您需要提前安排存储服务，并告知租户他们可以在哪里取回物品。
如果租户在规定时间内未取回其物品，房东通常有权通过拍卖或出售这些物品来弥补存储费用。然而，在处理租户物品时，务必遵守所有相关的法律规定，以避免将来可能的法律纠纷。
4. 处理押金和未付租金
在您成功驱逐租户并重新占有房屋后，接下来需要处理的是租户的押金和任何未付的租金。根据马萨诸塞州法律，押金的处理有非常严格的规定。您必须在驱逐后的30天内归还押金，但可以扣除任何合理的费用，例如未付的租金或由于租户造成的损坏。如果您扣除了任何费用，法律要求您向租户提供详细的损坏清单和相关收据，以证明扣除的合法性。
如果法院的判决中包含了对未付租金或超出押金部分的损坏赔偿，您可能需要采取额外的法律步骤来收回这些款项。常见的手段包括申请工资扣押（从租户的工资中直接扣除部分金额用于偿还债务）、冻结租户的银行账户，或对租户的其他资产进行法律追偿。关于金钱方面的追诉和赔偿，我们会在另一篇文章中详细解释。
5. 总结
在马萨诸塞州赢得简易程序驱逐案后，成功执行驱逐判决涉及多个法律步骤和程序。因为本州对租客权益的保护非常重视，所以房东每一步都必须严格遵循法律规定，以确保驱逐过程合法有效。由于驱逐程序的复杂性，特别是在马萨诸塞州严格的法律环境下，建议在每个步骤都寻求法律建议。这不仅能帮助您避免潜在的法律风险，还能确保驱逐过程的顺利进行，最终实现您的合法权益。
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