按现状出售”(As-Is)并非免责通行证:卖方仍需承担隐蔽缺陷的责任 - 转载 Lion's Law 王姝瑶 律师文章

Enter a comma separated list of user names.
conniedai's picture
戴晨方律師

戴律师的主要服务范围包括公司法、商法,劳工法、和民事商业纠纷诉讼。她专长于公 司建立、起草合同和章程、商业租赁、公司收购和各种常见的劳工法法律问题。她也代理客户在麻州的州立和联邦法庭的诉讼案件,以及仲裁。她 代理的案件有违反合同、欺诈、盗用商业机密、非竞业限制、非法解雇、拖欠工资和加班费等。戴律师代理的公司有各行各业的,包括语言服务、 医疗行业服务、医疗器械、海产、文化交流、夏令营公司、移民顾问、网上服务、医学研究等。

戴律师出生于中国上海,荣获上海大学英语文学学士学位,加拿大卡尔加里大学工商硕 士管理学位,波士顿SUFFOLK大学法学院法学博士学位。

戴律师曾在中国元达律师事务所处理国际商法、公司法和反垄断法事宜。她曾协助麻州 最高法院法官Fernande R.V. Duffly审判民事和刑事案件,也为麻州著名商业投资银行Brown Brothers Harriman撰写投资法律法规报告。戴律师曾为法国最大的上市工程咨询公司ALTRAN审阅和草拟各类商业合同和承办其他公司法法律事宜。

在迁往加拿大之前,戴律师在中国可口可乐公司管理和协调全国商标侵权系统的运作, 并参与可口可乐公司总部和中国合作伙伴的磋商谈判,这个磋商导致在中国成立六个可口可乐装瓶公司。在进入法学院之前,戴律师在加拿大和美 国积累了丰富的中小型企业商业咨询经验,包括撰写商业计划、市场调查、营运咨询、策略咨询、商业谈判、财务预算等。

戴律师持有麻州和纽约州执照。她也同时持有麻州联邦地区法院执照。美国亚裔律师协 会麻州分会和波士顿律师协会会员。

戴律师业余时间积极为波士顿义务律师协会(Volunteer Lawyers Project)的低收入客户提供免费的失业福利听审代理。她也积极参与新英格兰中国信息网络协会(NECINA)的市场推广、赞助筹款和活动策划工作。

戴律师用业余时间陪伴她两个精力充沛过人的孩子,以及跑步、做Pilate、滑雪、阅读杂志和旅行。

戴律师经常进行商业法和商业规划方面的演讲。最近几次的演讲是:

  • 了解您的劳工权利(清华校友会,2013年5月)
  • 如何进行商业规划(新英格兰中国信息 网络协会,创业家培训班,2014年1月)
  • 商业规划(麻省理工中国创新与创业论 坛,2014年5 月)
Website: https://www.lionslawgroup.com/ 万家网商家黄页: http://yp.wanjiaweb.com/cn/content/lions-law-pc
Author: 戴晨方律師
Date: 
2026-04-05

转载 Lion's Law 王姝瑶 (Echo) 律师文章

 

我们最近在马萨诸塞州代理了一位民宅买方,该买方已签署了一份房屋买卖协议。就在交割前不久,在最终验房过程中,我们的客户震惊地发现,所有主要的管道线路和暖气片均已被更换,这表明该房产曾遭受严重的冻结损害。修缮和损失都发生在签署买房协议之后。

进一步调查显示,卖方未能维持供暖,导致管道冻结并爆裂,并在数周内进行了大规模维修,但卖方未作任何披露。

在我们发出正式催告函后,尽管卖方一再拒绝,我们仍成功为客户争取到了全额定金的返还。最终,买卖协议被解除,我们的客户顺利退出了该交易。
“按现状出售”(As-Is)并非卖方的万灵药
在马萨诸塞州,卖方常常依赖“按现状出售”条款,暗示一旦合同签署,风险便完全转移给买方。这种说法只对了一半——而在许多情况下,具有误导性甚至危险。
马萨诸塞州遵循“买者自慎”(caveat emptor)原则,即卖方通常没有广泛义务主动披露房产缺陷。但这一原则具有明确且可执行的限制。卖方不能利用合同条款作为欺诈、隐瞒或不当行为的保护伞。
“按现状出售”不能保护欺诈行为
“按现状”条款旨在分配风险——但并不免除因欺诈、虚假陈述或主动隐瞒所产生的责任。法院一贯拒绝卖方在作出虚假陈述或隐瞒重大信息的情况下,借此类条款逃避责任。
法律在可观察缺陷与不可观察缺陷之间划出明确界限。对于通过检查可以发现的显性缺陷,买方可能需承担风险;但对于隐蔽的、重大的且卖方知情却未披露的缺陷,卖方仍需承担责任。
卖方造成的缺陷:解除合同的依据
当缺陷不仅未被披露,而且是由卖方造成时,对买方分配责任和追讨损失更为有利。
如果卖方制造了严重影响房产价值的状况且未予披露,法院通常将该行为视为根本性的不公平行为。正如某法院所述:“当某一由卖方造成的状况实质性地损害了合同价值,且该状况仅为卖方所知……未披露即构成基于衡平法撤销合同的依据。”(Stambovsky v. Ackley, 572 N.Y.S.2d 672, 674 (App. Div. 1991))。
该原则同样适用于买卖协议履行期间发生的损害。如果卖方未能妥善维护房产——例如在冬季未维持供暖,导致管道冻结、水损及结构性损害——该等损害即属于卖方造成的缺陷。若卖方隐瞒该状况,尤其是在维修仍在进行期间,买方不仅有权主张损害赔偿,还有权解除合同。
隐瞒即欺诈——并非沉默
马萨诸塞州法律并不要求卖方主动披露房产的每一个细节——但对故意隐瞒设有明确界限。

法院将故意隐瞒视为与积极虚假陈述具有同等法律效果。隐藏缺陷的卖方,与就缺陷作出虚假陈述的卖方并无区别。在欺诈情形下,“按现状”条款不提供任何保护。

尤其是在卖方于交割前进行了维修却未披露其基础损害时,这一点尤为明显。当买方仅在最终验房时才发现问题,这往往是隐瞒行为的有力证据。
结论
“按现状出售”是一种风险分配工具,而非免责条款。当卖方制造缺陷、隐瞒重大损害或误导买方时,马萨诸塞州法律为买方提供了有力救济,包括解除合同及损害赔偿。
更多作者信息: http://yp.wanjiaweb.com/cn/content/lions-law-pc
8 reads
万家网黄页,以信任为基础的商圈
以波士顿为中心,辐射全美,提供最新华人商家信息,服务全球华人
微信、微博、facebook, twitter最新的社交媒体信息推送,日均过万阅读量
百家商户注册,跟踪华人最新创业咨讯,了解第一手最好玩最有趣的商家信息