商业租客和房东警惕!商业租赁自动续约条款有效通知的判决

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戴晨方律師

戴律师的主要服务范围包括公司法、商法,劳工法、和民事商业纠纷诉讼。她专长于公 司建立、起草合同和章程、商业租赁、公司收购和各种常见的劳工法法律问题。她也代理客户在麻州的州立和联邦法庭的诉讼案件,以及仲裁。她 代理的案件有违反合同、欺诈、盗用商业机密、非竞业限制、非法解雇、拖欠工资和加班费等。戴律师代理的公司有各行各业的,包括语言服务、 医疗行业服务、医疗器械、海产、文化交流、夏令营公司、移民顾问、网上服务、医学研究等。

戴律师出生于中国上海,荣获上海大学英语文学学士学位,加拿大卡尔加里大学工商硕 士管理学位,波士顿SUFFOLK大学法学院法学博士学位。

戴律师曾在中国元达律师事务所处理国际商法、公司法和反垄断法事宜。她曾协助麻州 最高法院法官Fernande R.V. Duffly审判民事和刑事案件,也为麻州著名商业投资银行Brown Brothers Harriman撰写投资法律法规报告。戴律师曾为法国最大的上市工程咨询公司ALTRAN审阅和草拟各类商业合同和承办其他公司法法律事宜。

在迁往加拿大之前,戴律师在中国可口可乐公司管理和协调全国商标侵权系统的运作, 并参与可口可乐公司总部和中国合作伙伴的磋商谈判,这个磋商导致在中国成立六个可口可乐装瓶公司。在进入法学院之前,戴律师在加拿大和美 国积累了丰富的中小型企业商业咨询经验,包括撰写商业计划、市场调查、营运咨询、策略咨询、商业谈判、财务预算等。

戴律师持有麻州和纽约州执照。她也同时持有麻州联邦地区法院执照。美国亚裔律师协 会麻州分会和波士顿律师协会会员。

戴律师业余时间积极为波士顿义务律师协会(Volunteer Lawyers Project)的低收入客户提供免费的失业福利听审代理。她也积极参与新英格兰中国信息网络协会(NECINA)的市场推广、赞助筹款和活动策划工作。

戴律师用业余时间陪伴她两个精力充沛过人的孩子,以及跑步、做Pilate、滑雪、阅读杂志和旅行。

戴律师经常进行商业法和商业规划方面的演讲。最近几次的演讲是:

  • 了解您的劳工权利(清华校友会,2013年5月)
  • 如何进行商业规划(新英格兰中国信息 网络协会,创业家培训班,2014年1月)
  • 商业规划(麻省理工中国创新与创业论 坛,2014年5 月)
Website: https://www.lionslawgroup.com/ 万家网商家黄页: http://yp.wanjiaweb.com/cn/content/lions-law-pc
Author: 戴晨方律師
Date: 
2023-06-18
麻州上诉法院在2023年6月7日Sourcing Unlimited, Inc. v. Cummings Properties, LLC (1) 一案中判定,房客电子邮件给房东通知无意续租构成 “不续租通知”,即便租约规定任何和租约有关的通知必须用非电子邮件的方式。原告租客Sourcing Unlimited, Inc. (Jumpsource)起诉房东Cummings Properties, LLC. (Cummings) 在已经被租客通知不再续约的情况下仍然拒绝终止合约,并且坚持续约。在一审判决租客胜诉的情况下,被告选择上诉。上诉维持原判。
事件起源于双方签订了五年的商业租约,租期截止于2016年11月30号。租约规定,租约会被自动续约,如不想自动续约,任何一方在租期末尾一年到结束前6个月前需以书面表达的方式向另一方寄出certified letter或者registered letter,并且需要向对方索要退货标签(return label )。租约同时规定,除书面通知之外,任何口头,传真,或电子表达方式均将被视为无效表达。除此之外双方的合约中明确表明了任何一方都有终止自动续约的权利。事实上,原告在条约规定通知无意续约的时间范围内,即2015年12月1日到5月1日前,多次通过电子邮件的方式表达不再续约的意愿,房东也有多次回邮。之后,房东认定原定租期结束后被自动续约五年。法官在判决中理论,虽然商业租赁中的续约条款必须严格遵守,但是,在某些违反续约条款的情况下,只要此违反是“微小的偏离“,并且是续约条约中不重要的要素,比如“通知方式”, 而且此偏离没有影响续约条款的本意和主旨,法院会判定此“微小的偏离“只是”技术上的偏离“,不违反条约。
本案即为一例。法庭认为在本案中,租客多次以电子邮件的方式通知房东房无意续约,房东并没有对此事实提出异议,所以房东收到了“实际的通知”,那么,即便合约明确规定只能以某些信件为通知方式,并且“电子邮件不构成有效通知方式”,租客的通知仍然具有法律效力。法官也指出,其判决的另外一个重要因素是,本续租条款同时给予房东或者租客通知对方“无意续约”的权利,一旦通知到对方,那么租约就不会再延续。如果租约的延续需要一方的通知和另一方的同意,也就是双方的书面同意,那么法院判定某些“微小偏差“是否违反”严格遵守续约条款“会更加严格。
那么在读完此文章后作为房东您是否会担心自己起草的租约不被租客严格遵守却仍然得到法院支持?亦或租客您是否会担心自己将在租期结束后表明无意续约的意愿后仍被房东自动续约?如何去明确您在合同中的合法权益,并且万一发生纠纷能得到法院的支持,请联系Lion’s Law律所。
(1) chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.mass.gov/files/documents/2023/06/07/n21P1054.pdf
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