美国房地产法律介绍 房产买卖合同（Purchase and Sale Agreement）（二）

上期专栏我们介绍了房产买卖合同的一些基本条款，本期专栏将继续为读者介绍房产买卖合同中其他一些重要条款及注意事项。

4. 合同订金

合同订金主要是保护卖方，补偿卖方在签买卖合同至房产成交前房产下市的风险。通常订金金额是房产买卖价格的5%。有些买方可能会以现金不够等理由要球减少订金的金额，卖方需要考虑到一旦房产最后没有成交，订金将是其损失补偿的唯一来源。

同样，对于买方来说，如果合同订金的金额超出了房屋成交价格的5%以上，可以要求卖方用符合商业习惯的订金数额。但在卖方市场，即多个报价竞争，一房难求的条件下，买方也可以用高于5%的订金作为优势条件来吸引卖方，以此来赢得报价竞争。

5. 贷款保障条款（Mortgage Contingency Clause）

如果说合同订金是房产买卖合同中对卖方的保障，贷款保障条款（Mortgage Contingency Clause）是针对买方的保护条款。除现金交易外，大多数人买房是需要申请银行贷款的，而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项，因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。

贷款条款(Mortgage Contingency clause)就赋予买方取消合同又避免违约责任的权利, 即允许买主在几天之内申请贷款，如果在合同约定的收到银行放贷确认书日期（commitment letter date）之前拿不到要求的贷款额度或利率标准，买主有权取消合同，所有定金退回买主，双方互不追究责任。

这个条款一般包含在标准合同中，买主要根据自己的信贷能力调整此条款的日期或加入其他能保障自己利益的条件，不至于因为拿不到贷款而违约。

6. 维修清单（Repair List）

房检（home inspection）之后的维修清单，买方也可以要求律师以条件形式加入其房屋买卖合同中。好的房屋检查师傅可以检查出房产潜在的结构、建筑等隐患。买方可以在合同签订阶段要求卖方就有问题的地方进行维修或更换，但很多时候卖方未必会完全按照买方的意见照做。因此，我们建议买方按照重要先后次序将需要维修的地方列一个清单，交由双方律师谈判来决定最后经双方同意的清单，并最终作为附件添加到买卖合同中。

此外，为预防卖方在房产成交前未完成维修的情况发生，买方可以在买卖合同中添加相应的延期或退出合同的条款， 具体请咨询专业的房产律师的意见对合同条款进行完善。

注： 以上内容只供参考，不是法律意见，具体案件请咨询律师。

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