驱逐租客：赢得判决之后该怎么做？
承韵律师
承律师善长代理企业和个人客户处理民事和商业诉讼。他会协助客户处理各种法律问题，包括违约、住宅和商业租赁中的房东和租户纠纷、虚假陈述、违反信托义务、诽谤、不当终止合同以及《马萨诸塞州消费者保护法》第 93A 章。承律师的执业领域还包括知识产权 (IP) 法、公司法和劳工法。他曾代表客户在美国专利商标局处理过不同类型的知识产权事务，包括商标注册、商标咨询、商标起诉、版权侵权诉讼和版权许可。同时，他还会起草、审查和商谈商业租约的条款。此外，他还会对雇主在就业机会、就业协议、手册、知识产权转让、商业秘密、禁止招揽条款、竞业禁止条款以及工资和工时问题方面的需求提供咨询和帮助。承律师帮助客户注册组建过多个 501(c)(3) 非营利组织。在加入 Lion's Law 之前，承律师曾在纽约市的凯森律师事务所、波士顿市法院以及北京的京都律师事务所工作。他将对细节的关注、强大的分析能力、高度个性化的方法以及必胜的信念相结合，从而为客户提供从始至终的卓越服务。承律师积极参与麻州SUFFOLK郡律师协会为社区提供的的法律援助和义务咨询。
电话: 617-682-7105
邮箱: yun@lionslawgroup.com
Author: 承韵律师
Date:
2024-09-03
在马萨诸塞州赢得简易程序驱逐案（Summary Process Eviction）是房东与租户纠纷解决中的一个关键胜利，但这一胜利并不意味着您可以立即收回您的房屋。您需要在拿到驱逐判决后采取一系列步骤，以确保驱逐过程合法且有效地执行。以下是详细介绍在获得胜诉判决后的关键步骤，以及需要注意的法律细节。
1. 获取占有执行令
当您在简易程序驱逐案中胜诉后，法院将会判决您拥有合法占有房屋的权力。然而，这个判决仅仅是一个初步的法律文件，如果租客不自愿服从判决搬走的话，这份判决书并不能自动让您驱逐租客或重新占有房屋。要继续执行判决，您必须向法院申请“占有执行令” （Execution），这是正式驱逐的必要文件。
马萨诸塞州的法律规定，在判决后有一个自动的10天缓期。在这个缓期内，租客有权对判决提出上诉（appeal）或申请暂缓执行令（motion to stay）。如果租户认为判决不公，或者在此期间找到新的证据支持他们的立场，他们可以利用这段时间进行法律上的反抗。因此，在10天缓期结束前，法院不会发出执行令。这一缓期是为了保障租户的基本权利，防止因可能的误判或其他原因导致的草率驱逐。
在缓期结束且租户未采取任何法律行动的情况下，您可以正式向法院申请占有执行令。此执行令是一个授权您和执法人员（如警长或法警）合法执行驱逐行动的文件，它明确了您作为房东的法律权利，同时也规定了租户必须腾空房屋的义务。
2. 向租户送达执行令
获取执行令后，您必须将该文件合法送达（serve）给租客。在马萨诸塞州，执行令必须由执法人员，如警长（sheriff）或法警（constable），送达。这个步骤的关键在于合法性和程序的透明度。送达执行令的目的不仅是通知租户他们必须离开，还要确保这个过程符合法律规定，避免任何潜在的法律挑战。
送达执行令时，执法人员将明确告知租户，他们必须在指定的时间内（通常为48小时）腾空物业。如果租户未能在规定时间内自行搬离，执法人员有权依法强制执行驱逐。这意味着警长或法警可以采取措施将租户及其物品从物业中移出（通常是找搬家公司），确保房东能够重新占有房屋。
3. 与警长或法警协调进行实际驱逐
如果租户在收到执行令后仍未自愿搬离，您将需要与警长或法警协调安排实际的驱逐行动。这一过程通常包括安排一个具体的时间，在此时间内，执法人员将到现场监督并执行驱逐。
在实际驱逐过程中，警长或法警将负责确保租户及其物品被移出房屋。如果租户没有自行搬走其财物，根据马萨诸塞州法律，房东有责任将这些物品存储一段时间。通常，存储的时间和方式由当地法律规定，而费用则由租户承担。作为房东，您需要提前安排存储服务，并告知租户他们可以在哪里取回物品。
如果租户在规定时间内未取回其物品，房东通常有权通过拍卖或出售这些物品来弥补存储费用。然而，在处理租户物品时，务必遵守所有相关的法律规定，以避免将来可能的法律纠纷。
4. 处理押金和未付租金
在您成功驱逐租户并重新占有房屋后，接下来需要处理的是租户的押金和任何未付的租金。根据马萨诸塞州法律，押金的处理有非常严格的规定。您必须在驱逐后的30天内归还押金，但可以扣除任何合理的费用，例如未付的租金或由于租户造成的损坏。如果您扣除了任何费用，法律要求您向租户提供详细的损坏清单和相关收据，以证明扣除的合法性。
如果法院的判决中包含了对未付租金或超出押金部分的损坏赔偿，您可能需要采取额外的法律步骤来收回这些款项。常见的手段包括申请工资扣押（从租户的工资中直接扣除部分金额用于偿还债务）、冻结租户的银行账户，或对租户的其他资产进行法律追偿。关于金钱方面的追诉和赔偿，我们会在另一篇文章中详细解释。
5. 总结
在马萨诸塞州赢得简易程序驱逐案后，成功执行驱逐判决涉及多个法律步骤和程序。因为本州对租客权益的保护非常重视，所以房东每一步都必须严格遵循法律规定，以确保驱逐过程合法有效。由于驱逐程序的复杂性，特别是在马萨诸塞州严格的法律环境下，建议在每个步骤都寻求法律建议。这不仅能帮助您避免潜在的法律风险，还能确保驱逐过程的顺利进行，最终实现您的合法权益。
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