麻州 SUFFOLK COUNTY 高等法院最新判决 餐馆在新冠疫情被迫停业期间免除支付房租的义务
李照原
李照原， 高级软件工程师，于1988来北美。他自幼喜爱文艺，兴趣多元广泛，热爱声乐，朗诵和舞台艺术。多年来致力于弘扬中华文化，努力为华人社区服务，积极促进东西方文化交流，应邀在大陆，香港和台湾华侨的诸多庆祝活动中演唱歌曲和担任节目主持人，受到了华人和主流社会的喜爱和认可。
他多次受邀参与筹划波士顿地区的大型文艺活动，并以专业水准的中英文担任节目主持。他主持的多个大型文艺活动有《大波士顿地区第五届亚美节》，《东西互联波士顿地区春节文艺晚会》，《波士顿地区华人华侨 “百年圆梦，中秋同庆” - “庆奥运，迎中秋” 文艺晚会》等等。自2006以来，连续主持诸多亚裔社区和组织一年一度的春节联欢会和周年庆典， 包括《波士顿京津同乡会》，《全美亚裔妇女会麻省分会》等等。虽然常常忙的不亦乐乎，但他依然认认真真，一心一意地努力把精彩的节目最好地奉献给观众。
为进一步提高演唱技能，他虚心请教声乐老师。同时参加过多次声乐比赛，并屡次获奖。曾于2008年第一届“怀旧金曲大赛”夺得冠军，并获一至好评。
李照原来美后加入了多个文艺团体和合唱团，担任男高音的合唱及领唱，包括黄河艺术团，东方之声合唱团， 剑桥（MIT）合唱团，大波士顿文协（GBCCA）合唱团，等。曾随东方之声合唱团参加2006年第四届世界合唱比赛。共有90多个国家，超过350个合唱团参加了比赛，荣获混声合唱银奖和民歌铜奖。
李照原还被邀请参加过话剧和电影的拍摄。作为北美枫香戏剧社主创人员之一，出演了话剧《海外剩女》中的医学博士。 他曾于2003年主演了由杨有新博士编导的故事片 《静火》 （”Silent Fire”） 中的男主角-何志远。 该部影片反映了当代中国知识分子在异国奋斗不息以及个人和家庭的感情纠葛。《静火》（108分钟）入围了2005年纽约国际电影节，并在77部入选作品中夺得 “最佳外国语故事片” 等奖项。
他积极参加华人社区的活动，如：2016.02.20 全美华裔大游行（大波士顿地区），为华人的权益呐喊，为华人后代发声。他热心参与敬老，爱老，助老活动，如：《剑桥中国文化中心夕阳红活动站》波士顿公演 （2014年，2015年，2016年）， 中国城老人公寓的春节慰问演出 （2016年），等。
Author: 戴晨方律師
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Date:
2021-02-27
2021 年 2 月 8 日，麻省 SUFFOLK COUNTY 高等法院在 UMNV 2-05-207 NEWBURY, LLC v. CAFFE NERO AMERICAS, INC. 一案中，在新冠疫情期间租客对商业房租的支付问题做出裁决。 法院决定，由于新冠疫情期间全州餐馆停业的禁令导致商业租客无法使用租赁的场地，而使租约 中规定的租赁目的未能达到的，租客免于在此期间支付租金的义务。
这场纠纷始于麻省州长贝克因新冠爆发，于 2020 年 3 月 22 日下令禁止本州所有餐馆的堂 吃业务。CAFFE NERO 因遵守此规定被迫关闭其在全州的 30 个分点。根据其与房东 2017 年签订 的 15 年租约的明确条款，CAFFE NERO 只允许在租用的场所中经营一家咖啡馆，且不得用于任何 其他目的。但是，该禁令导致 CAFFE NERO 被迫停止运营。由于没有收入，其停止支付租金。 2020 年 5 月 19 日，由于未能支付 4 月和 5 月的房租，其 NEWBURRY 场地的房东对其发出停止租 赁通知，并命令其 “退出所在场所并交出租赁场地”。房东随后提起驱逐诉讼。由于双方未达成一 致，在未交房租 7 个月之后，CAFFE NERO 于 2020 年 10 月下旬撤离该场所。
房东在其驱逐诉讼中不但要求 CAFFE NERO 支付所欠租金，而且要求其支付租赁合同中 规定的赔偿违约金，律师费，利息和费用。法院批准 CAFFE NERO 不支付 3 个月被迫停业期间的 房租。法官指出，承租人的房租义务是根据 “租约目的挫败” 的原则而解除，至少从 2020 年 3 月 24 日至 6 月 22 日期间，租客无法在租用的场所内提供酒水或用餐的服务。并且，房东在 5 月份因 CAFFE NERO4 月份未支付租金，而终止租赁驱逐其的行为不当。需要注意的是，法院同时也指 出，州长的禁止餐馆营业的命令自 2020 年 6 月下旬开始放松后，CAFFE NERO 未能支付租金的行 为是否违反租约，要之后决定。
在合同法下，合同目的受挫原则(frustration of purpose) 规定，“在订立合同后，如果一方当 事人的主要目的因某一事件的发生而实质受挫，而该事件的不发生是订立合同的基本假设，则其 履行义务的剩余义务即告解除，除非合同文件或实际情况有相反的说明。” 因为新冠病毒大流行 来到麻省的风险而导致 CAFFE NERO 无法作为一个咖啡馆进行运营，此构成合同目的受挫。
如果您是麻州的商业租客，而不属于 ESSENTIAL BUSINESS, 在去年 3 月 24 日到 6 月 22 日期间，全州由于新冠受到政府禁令的限制不能营业或运行，但却一直在支付租金，您可以试图 向房东要求退回租金，也可以雇佣本律所，代表贵司与房东洽谈。邮箱 yi@lionslawgroup.com. 电 话是 617-232-7503。我们是 Lion’s Law，竭诚为您服务。
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