购房者请遵守游戏规则支付经纪赢得的佣金
李照原
李照原， 高级软件工程师，于1988来北美。他自幼喜爱文艺，兴趣多元广泛，热爱声乐，朗诵和舞台艺术。多年来致力于弘扬中华文化，努力为华人社区服务，积极促进东西方文化交流，应邀在大陆，香港和台湾华侨的诸多庆祝活动中演唱歌曲和担任节目主持人，受到了华人和主流社会的喜爱和认可。
他多次受邀参与筹划波士顿地区的大型文艺活动，并以专业水准的中英文担任节目主持。他主持的多个大型文艺活动有《大波士顿地区第五届亚美节》，《东西互联波士顿地区春节文艺晚会》，《波士顿地区华人华侨 “百年圆梦，中秋同庆” - “庆奥运，迎中秋” 文艺晚会》等等。自2006以来，连续主持诸多亚裔社区和组织一年一度的春节联欢会和周年庆典， 包括《波士顿京津同乡会》，《全美亚裔妇女会麻省分会》等等。虽然常常忙的不亦乐乎，但他依然认认真真，一心一意地努力把精彩的节目最好地奉献给观众。
为进一步提高演唱技能，他虚心请教声乐老师。同时参加过多次声乐比赛，并屡次获奖。曾于2008年第一届“怀旧金曲大赛”夺得冠军，并获一至好评。
李照原来美后加入了多个文艺团体和合唱团，担任男高音的合唱及领唱，包括黄河艺术团，东方之声合唱团， 剑桥（MIT）合唱团，大波士顿文协（GBCCA）合唱团，等。曾随东方之声合唱团参加2006年第四届世界合唱比赛。共有90多个国家，超过350个合唱团参加了比赛，荣获混声合唱银奖和民歌铜奖。
李照原还被邀请参加过话剧和电影的拍摄。作为北美枫香戏剧社主创人员之一，出演了话剧《海外剩女》中的医学博士。 他曾于2003年主演了由杨有新博士编导的故事片 《静火》 （”Silent Fire”） 中的男主角-何志远。 该部影片反映了当代中国知识分子在异国奋斗不息以及个人和家庭的感情纠葛。《静火》（108分钟）入围了2005年纽约国际电影节，并在77部入选作品中夺得 “最佳外国语故事片” 等奖项。
他积极参加华人社区的活动，如：2016.02.20 全美华裔大游行（大波士顿地区），为华人的权益呐喊，为华人后代发声。他热心参与敬老，爱老，助老活动，如：《剑桥中国文化中心夕阳红活动站》波士顿公演 （2014年，2015年，2016年）， 中国城老人公寓的春节慰问演出 （2016年），等。
Author: 戴晨方律師
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Date:
2023-02-22
购房者请遵守游戏规则支付经纪赢得的佣金
CONNIE DAI
2023年2月22日
买了一套房，付了两次中介费？！不可思议？但真的有可能发生。作为购房人，怎么做才能避免这么大的损失呢，让专业的律师来帮您。
首先要注意的是几个关键词。独家代理！口头合同！一切责任和义务都在您和中介公司的合同中，绝对不能忽视。
您想问的是，口头说的能算数吗？能有法律效力吗？签了独家代理，您就不能找别的中介服务了吗？就凭口头几句话，就要付双倍中介费吗？别不信，还真有这样的案例。
麻州最高法院今年2月在 BIPING HUANG（黄女士） V. JING MA & XINHANG SUN（孙先生） （SJC-3325）[1] 一案中，裁定 购房人孙先生和地产经纪 黄女士口头独家代理协议成立，并且认定孙先生在代理协议期内虽然是自己找到的房源，并且由另一家经纪公司（RE/MAX）协助买卖双方购买成功，但是孙先生仍然违反了与黄女士之间的独家代理协议，需要承担对这家未能参与交易的经纪公司的损失。
本案中，购房人孙先生和地产经纪黄女士虽然没有签订书面的协议，只是口头约定在一年中，地产经纪负责寻找房源，带领购房人看房，磋商，办理房屋交割等，无论最终是否由地产经纪实际办理了以上业务，购房人都需要支付房子成交的佣金。黄女士多次带领孙先生看房和磋商，均未成功促成交易。最终，孙先生在另一家房产经纪公司RE/MAX成功选到了心仪的房子，也付了中介费给RE/MAX，之后孙先生通知黄女士中止代理关系，但并没有告知黄女士他们已经通过其他中介买到了房子。黄女士发现后，状告孙先生支付其独家代理的房屋成交佣金，虽然她并没有参与此次交易。
这看似不大的案子，直至打到麻州最高院，黄女士的诉求得到了支持。最高法院认为，黄女士尽力帮助客户寻找房子，严格执行了合同的条款，虽然未能成功帮助孙先生促成交易，但黄女士在带领孙先生看房和磋商的这几月，孙先生耳濡目染地向她学习到购买房子的大量的知识和实践经验，所以，即使这个房子不是这家经纪公司找到并代理磋商成功的，即使孙先生已经向RE/MAX也就是实际促成交易的经纪公司支付了佣金，孙先生还是对黄女士构成违约，黄女士还是应该得到相当于这些有价经验的佣金的。关于口头协议的效力，最高院支持了上诉法院的观点，即地产代理协议不需要书面才有效，口头协议也具有法律效力。
因以上，购房人孙先生面临着支付两次中介服务费的风险。
我们借此案告诫购买或出售地产的朋友，严格尊重和遵守与经纪的协议，不管是口头和书面，它们具有同样的法律效力。同时也提醒地产经纪公司，虽然口头经纪协议也具有法律效力，但是因为口头合同作为证据提交方面存在风险，为了避免不必要的纠纷，最佳的约定代理关系的方式还是书面协议。专业的律师可以为合同的起草，修改，解释和磋商保驾护航，让双方的交易更合法和顺畅。
本篇文章根据麻州最高法院对此案的判决书撰写，仅供参考，不作为具体案件的分析意见，任何人不能以此文章作为判断任何协议的法律依据。具体案件的分析，欢迎来电预约时间咨询。
[1] https://law.justia.com/cases/massachusetts/supreme-court/2023/sjc-13325.html。
此案胜诉的原告黄女士由赵磊律师和Charles Devine律师代理。
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