按现状出售”(As-Is)并非免责通行证:卖方仍需承担隐蔽缺陷的责任 - 转载 Lion's Law 王姝瑶 律师文章

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李照原

李照原, 高级软件工程师,于1988来北美。他自幼喜爱文艺,兴趣多元广泛,热爱声乐,朗诵和舞台艺术。多年来致力于弘扬中华文化,努力为华人社区服务,积极促进东西方文化交流,应邀在大陆,香港和台湾华侨的诸多庆祝活动中演唱歌曲和担任节目主持人,受到了华人和主流社会的喜爱和认可。

他多次受邀参与筹划波士顿地区的大型文艺活动,并以专业水准的中英文担任节目主持。他主持的多个大型文艺活动有《大波士顿地区第五届亚美节》,《东西互联波士顿地区春节文艺晚会》,《波士顿地区华人华侨 “百年圆梦,中秋同庆” - “庆奥运,迎中秋” 文艺晚会》等等。自2006以来,连续主持诸多亚裔社区和组织一年一度的春节联欢会和周年庆典, 包括《波士顿京津同乡会》,《全美亚裔妇女会麻省分会》等等。虽然常常忙的不亦乐乎,但他依然认认真真,一心一意地努力把精彩的节目最好地奉献给观众。

为进一步提高演唱技能,他虚心请教声乐老师。同时参加过多次声乐比赛,并屡次获奖。曾于2008年第一届“怀旧金曲大赛”夺得冠军,并获一至好评。

李照原来美后加入了多个文艺团体和合唱团,担任男高音的合唱及领唱,包括黄河艺术团,东方之声合唱团, 剑桥(MIT)合唱团,大波士顿文协(GBCCA)合唱团,等。曾随东方之声合唱团参加2006年第四届世界合唱比赛。共有90多个国家,超过350个合唱团参加了比赛,荣获混声合唱银奖和民歌铜奖。

李照原还被邀请参加过话剧和电影的拍摄。作为北美枫香戏剧社主创人员之一,出演了话剧《海外剩女》中的医学博士。 他曾于2003年主演了由杨有新博士编导的故事片 《静火》 (”Silent Fire”) 中的男主角-何志远。 该部影片反映了当代中国知识分子在异国奋斗不息以及个人和家庭的感情纠葛。《静火》(108分钟)入围了2005年纽约国际电影节,并在77部入选作品中夺得 “最佳外国语故事片” 等奖项。

他积极参加华人社区的活动,如:2016.02.20 全美华裔大游行(大波士顿地区),为华人的权益呐喊,为华人后代发声。他热心参与敬老,爱老,助老活动,如:《剑桥中国文化中心夕阳红活动站》波士顿公演 (2014年,2015年,2016年), 中国城老人公寓的春节慰问演出 (2016年),等。

Author: 戴晨方律師
Date: 
2026-04-05

转载 Lion's Law 王姝瑶 (Echo) 律师文章

 

我们最近在马萨诸塞州代理了一位民宅买方,该买方已签署了一份房屋买卖协议。就在交割前不久,在最终验房过程中,我们的客户震惊地发现,所有主要的管道线路和暖气片均已被更换,这表明该房产曾遭受严重的冻结损害。修缮和损失都发生在签署买房协议之后。

进一步调查显示,卖方未能维持供暖,导致管道冻结并爆裂,并在数周内进行了大规模维修,但卖方未作任何披露。

在我们发出正式催告函后,尽管卖方一再拒绝,我们仍成功为客户争取到了全额定金的返还。最终,买卖协议被解除,我们的客户顺利退出了该交易。
“按现状出售”(As-Is)并非卖方的万灵药
在马萨诸塞州,卖方常常依赖“按现状出售”条款,暗示一旦合同签署,风险便完全转移给买方。这种说法只对了一半——而在许多情况下,具有误导性甚至危险。
马萨诸塞州遵循“买者自慎”(caveat emptor)原则,即卖方通常没有广泛义务主动披露房产缺陷。但这一原则具有明确且可执行的限制。卖方不能利用合同条款作为欺诈、隐瞒或不当行为的保护伞。
“按现状出售”不能保护欺诈行为
“按现状”条款旨在分配风险——但并不免除因欺诈、虚假陈述或主动隐瞒所产生的责任。法院一贯拒绝卖方在作出虚假陈述或隐瞒重大信息的情况下,借此类条款逃避责任。
法律在可观察缺陷与不可观察缺陷之间划出明确界限。对于通过检查可以发现的显性缺陷,买方可能需承担风险;但对于隐蔽的、重大的且卖方知情却未披露的缺陷,卖方仍需承担责任。
卖方造成的缺陷:解除合同的依据
当缺陷不仅未被披露,而且是由卖方造成时,对买方分配责任和追讨损失更为有利。
如果卖方制造了严重影响房产价值的状况且未予披露,法院通常将该行为视为根本性的不公平行为。正如某法院所述:“当某一由卖方造成的状况实质性地损害了合同价值,且该状况仅为卖方所知……未披露即构成基于衡平法撤销合同的依据。”(Stambovsky v. Ackley, 572 N.Y.S.2d 672, 674 (App. Div. 1991))。
该原则同样适用于买卖协议履行期间发生的损害。如果卖方未能妥善维护房产——例如在冬季未维持供暖,导致管道冻结、水损及结构性损害——该等损害即属于卖方造成的缺陷。若卖方隐瞒该状况,尤其是在维修仍在进行期间,买方不仅有权主张损害赔偿,还有权解除合同。
隐瞒即欺诈——并非沉默
马萨诸塞州法律并不要求卖方主动披露房产的每一个细节——但对故意隐瞒设有明确界限。

法院将故意隐瞒视为与积极虚假陈述具有同等法律效果。隐藏缺陷的卖方,与就缺陷作出虚假陈述的卖方并无区别。在欺诈情形下,“按现状”条款不提供任何保护。

尤其是在卖方于交割前进行了维修却未披露其基础损害时,这一点尤为明显。当买方仅在最终验房时才发现问题,这往往是隐瞒行为的有力证据。
结论
“按现状出售”是一种风险分配工具,而非免责条款。当卖方制造缺陷、隐瞒重大损害或误导买方时,马萨诸塞州法律为买方提供了有力救济,包括解除合同及损害赔偿。
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