麻州 SUFFOLK COUNTY 高等法院最新判决 餐馆在新冠疫情被迫停业期间免除支付房租的义务
戴晨方律師
戴律师的主要服务范围包括公司法、商法，劳工法、和民事商业纠纷诉讼。她专长于公 司建立、起草合同和章程、商业租赁、公司收购和各种常见的劳工法法律问题。她也代理客户在麻州的州立和联邦法庭的诉讼案件，以及仲裁。她 代理的案件有违反合同、欺诈、盗用商业机密、非竞业限制、非法解雇、拖欠工资和加班费等。戴律师代理的公司有各行各业的，包括语言服务、 医疗行业服务、医疗器械、海产、文化交流、夏令营公司、移民顾问、网上服务、医学研究等。
戴律师出生于中国上海，荣获上海大学英语文学学士学位，加拿大卡尔加里大学工商硕 士管理学位，波士顿SUFFOLK大学法学院法学博士学位。
戴律师曾在中国元达律师事务所处理国际商法、公司法和反垄断法事宜。她曾协助麻州 最高法院法官Fernande R.V. Duffly审判民事和刑事案件，也为麻州著名商业投资银行Brown Brothers Harriman撰写投资法律法规报告。戴律师曾为法国最大的上市工程咨询公司ALTRAN审阅和草拟各类商业合同和承办其他公司法法律事宜。
在迁往加拿大之前，戴律师在中国可口可乐公司管理和协调全国商标侵权系统的运作， 并参与可口可乐公司总部和中国合作伙伴的磋商谈判，这个磋商导致在中国成立六个可口可乐装瓶公司。在进入法学院之前，戴律师在加拿大和美 国积累了丰富的中小型企业商业咨询经验，包括撰写商业计划、市场调查、营运咨询、策略咨询、商业谈判、财务预算等。
戴律师持有麻州和纽约州执照。她也同时持有麻州联邦地区法院执照。美国亚裔律师协 会麻州分会和波士顿律师协会会员。
戴律师业余时间积极为波士顿义务律师协会（Volunteer Lawyers Project）的低收入客户提供免费的失业福利听审代理。她也积极参与新英格兰中国信息网络协会（NECINA）的市场推广、赞助筹款和活动策划工作。
戴律师用业余时间陪伴她两个精力充沛过人的孩子，以及跑步、做Pilate、滑雪、阅读杂志和旅行。
戴律师经常进行商业法和商业规划方面的演讲。最近几次的演讲是：
- 了解您的劳工权利（清华校友会，2013年5月）
- 如何进行商业规划（新英格兰中国信息 网络协会，创业家培训班，2014年1月）
- 商业规划（麻省理工中国创新与创业论 坛，2014年5 月）
Author: 戴晨方律師
更多作者信息： http://yp.wanjiaweb.com/cn/content/lions-law-pc
Date:
2021-02-27
2021 年 2 月 8 日，麻省 SUFFOLK COUNTY 高等法院在 UMNV 2-05-207 NEWBURY, LLC v. CAFFE NERO AMERICAS, INC. 一案中，在新冠疫情期间租客对商业房租的支付问题做出裁决。 法院决定，由于新冠疫情期间全州餐馆停业的禁令导致商业租客无法使用租赁的场地，而使租约 中规定的租赁目的未能达到的，租客免于在此期间支付租金的义务。
这场纠纷始于麻省州长贝克因新冠爆发，于 2020 年 3 月 22 日下令禁止本州所有餐馆的堂 吃业务。CAFFE NERO 因遵守此规定被迫关闭其在全州的 30 个分点。根据其与房东 2017 年签订 的 15 年租约的明确条款，CAFFE NERO 只允许在租用的场所中经营一家咖啡馆，且不得用于任何 其他目的。但是，该禁令导致 CAFFE NERO 被迫停止运营。由于没有收入，其停止支付租金。 2020 年 5 月 19 日，由于未能支付 4 月和 5 月的房租，其 NEWBURRY 场地的房东对其发出停止租 赁通知，并命令其 “退出所在场所并交出租赁场地”。房东随后提起驱逐诉讼。由于双方未达成一 致，在未交房租 7 个月之后，CAFFE NERO 于 2020 年 10 月下旬撤离该场所。
房东在其驱逐诉讼中不但要求 CAFFE NERO 支付所欠租金，而且要求其支付租赁合同中 规定的赔偿违约金，律师费，利息和费用。法院批准 CAFFE NERO 不支付 3 个月被迫停业期间的 房租。法官指出，承租人的房租义务是根据 “租约目的挫败” 的原则而解除，至少从 2020 年 3 月 24 日至 6 月 22 日期间，租客无法在租用的场所内提供酒水或用餐的服务。并且，房东在 5 月份因 CAFFE NERO4 月份未支付租金，而终止租赁驱逐其的行为不当。需要注意的是，法院同时也指 出，州长的禁止餐馆营业的命令自 2020 年 6 月下旬开始放松后，CAFFE NERO 未能支付租金的行 为是否违反租约，要之后决定。
在合同法下，合同目的受挫原则(frustration of purpose) 规定，“在订立合同后，如果一方当 事人的主要目的因某一事件的发生而实质受挫，而该事件的不发生是订立合同的基本假设，则其 履行义务的剩余义务即告解除，除非合同文件或实际情况有相反的说明。” 因为新冠病毒大流行 来到麻省的风险而导致 CAFFE NERO 无法作为一个咖啡馆进行运营，此构成合同目的受挫。
如果您是麻州的商业租客，而不属于 ESSENTIAL BUSINESS, 在去年 3 月 24 日到 6 月 22 日期间，全州由于新冠受到政府禁令的限制不能营业或运行，但却一直在支付租金，您可以试图 向房东要求退回租金，也可以雇佣本律所，代表贵司与房东洽谈。邮箱 yi@lionslawgroup.com. 电 话是 617-232-7503。我们是 Lion’s Law，竭诚为您服务。
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