商业租赁的违约成本分析

作者：Lion's Law 刘静

对于很多商业租户来说，一般比较倾向长期租约，商家会投入装修，广告，雇佣等成本，并且希望固定的商铺地址可以留住一些经常光顾的客户，所以一个长期稳定的租约很重要。但是长期的的租约也是双刃剑，如果拖欠租金，会带来严重的后果，甚至被解除租约，还要支付未使用完的租期的租金作为违约金。在Cummings Properties, LLC （出租人）诉 Darryl C. Hines（承租人的委托人），第 SJC-13406 号（2023 年 9 月 25 日）案件中，法官解释了其原因。

该案件起因于马萨诸塞州沃本（WOBURBN）的一项商业租赁。承租人(不是本诉讼的一方)是一名流程服务人员，为了接近其新客户——马萨诸塞州税务局，他从出租人那里租用了场地。

租约规定，如果承租方违约并在10天内未能纠正违约行为，出租人可以终止租约并强制承租人加速支付剩余租期的租金（“约定违约金”）。

这里解释一下什么是约定违约金：在合同法中，预先确定的损害赔偿作为一种方式，用以预防未来合同违约时难以量化损害的情况，而不是试图确定难以量化的损害（特别是在发生违约后，紧张情绪高涨，合作不太可能的情况下）。这种做法通常在房地产租赁中被使用，因为与在违约时即时计算公平市场租金相比，房东在租期内从租金流中获得的利益相对容易量化。当然，如果预先确定的损害赔偿与预期损害相差太远，协议中的损害赔偿看起来更像是惩罚而非恢复性的。最高法院长期以来一直认为，合同中由各方指定的预先确定的损害赔偿应当得到执行，只要它们“与预期损害相比并不过分，不构成惩罚。通过提前为合同违约指定一个特定的价值，违约金条款有可能促进确定性，有效地解决争议，并且，尽管是即时案件，避免诉讼。

本案中，被告作为承租人的委托人，签署了租约和个人担保书。租约开始不到一个月，税务局就终止了与承租人的合同。被告“联系了出租人，以探讨它对租约的选择”，但不允许终止租约。次月，承租人拖欠租金，出租人发出通知，如果未能在10天内解决问题，“将导致租约自动终止，无需另行通知”，同时驱逐，并要求承租人支付在剩余的56个月内欠出租人74,076.24美元的约定违约金。(据称是在最初的5年租期的剩余时间内应付金额的净现值折扣)。

高等法院法官认为，加速条款作为违约金可强制执行，反映了对出租人预期损害赔偿的合理估计，并作出了有利于出租人的判决，判给出租人82,143.01美元，其中包括损害赔偿金、判决前利息和费用。

上诉法院推翻了高等法院的判决，认为清算损害赔偿条款不成立，因为它没有“包括对[承租人]收取的任何租金的一些核算，也没有对规定的损害赔偿进行一些折扣，以反映出租的可能性”，导致对实际损害赔偿的估计不合理。上诉法院还认为，重要的是，出租人实际上转租了该财产，这基本上提出了在类似情况下减轻责任的任何问题，而且减少违约金数额以反映减轻责任的任何不切实际的做法，都"被反对确定违约金条款的强有力的公共政策所抵消，因为这些条款与预期损害的合理近似不成比例"。

最高法院推翻了上诉法院的判决，维持了高等法院的判决。在其意见中，最高司法法院确认，马萨诸塞州法院应通过分析合同订立时的情况来检验违约金条款的可执行性，即所谓的“一次性审查”方法，而不是使用“事后审查”方法，即“允许事后调整以避免未违约一方获得意外之财”。“法院解释说，在‘一次性审查’下，下列情形之一的，应当执行违约金条款:(1)合同签订时，违约造成的实际损害难以确定的;(2)约定的违约金金额代表了“对违约情况下预计发生的损害赔偿的合理预测”。(引用NPS, LLC诉Minihane, 451 Mass. 417,420(2008))。承租人作为对违约金条款提出质疑的一方，负有举证任何一方的责任，但却没有这样做。关于损害赔偿是否可以合理确定，法院承认承租人的论点，即出租人作为“成熟的商业业主，可能会转租该房屋”，但发现承租人未能提供支持该论点的证据。这使得承租人可以，至少在理论上，提供证据来证明损害在合同成立时是可以合理确定的，但对于证据可能是什么几乎没有指导。

在合理性方面，法院迅速驳回了上诉法院的观点，即违约金条款必须考虑到从新租户处收取的未来租金具有可执行性，因为要求租户支付的租金不超过如果履行租约将支付的租金的条款，必然与违约所导致的预期实际损害赔偿具有合理关系。法院还认为，当事人可以自由协商这些条款，因为他们认为合适，法院不会“介入决定是否以及如何重组合同，因为某些意外事件没有被一方考虑在内。”

最后，法院维持了高等法院的裁决，即承租人是一个足够成熟的当事人，可以对他执行违约金条款，在初审法院的裁决中没有发现明显的错误。

通过这个判决，无论是商业租赁的承租人还是出租人，都应该提高警惕，谨慎的对待合同条款， 由双方自由协商确定的条款，法院通常情况下不会介入干预，这就使得签订合同的起草，谈判和沟通，解释犹为重要。希望各位能通过专业的律师指导，签订保护自己的合同，通过自己的勤奋和智慧，赢得商业机会，获得利润，避免法律风险。

本篇文章仅供阅读，不作为任何具体案件的法律意见，如遇到具体问题，请咨询律师。