麻州商业租赁法律要点解析

与房东签订商业租赁协议是企业们开展业务的重要一环。在麻省，法律对于商业租客们没有像住房租客们一样程度的保护，双方更多的是以平等的地位进行协商，而之后出现的问题也基本以协议条款为准。因此租赁协议里的条款就格外重要，双方常常会在这些条款的细节上“寸土必争”。本文将会根据我们法律实践中的经验，对几个重要的条款进行讲解。

1. 租金

作为租赁协议，租金自然是重中之重。基本月租金/年租金往往是双方最先敲定的条款。很多时候，在一个多年期限的租约里，租金会有每年的递增，增幅通常是5%-10%。需要注意的是，除了基本租金（Base Rent）以外，租客往往还要承担一些额外租金（Additional Rent）。额外租金一般包括大楼的管理运营费用、大楼地产税分摊部分、大楼责任事故保险费的分摊部分、以及水电费，根据租客的租赁面积来计算，按比例地承担。俗称为Triple Net。若租约里没有写明额外租金的具体数字或计算方式，租客应该要求房东进行说明，以对未来要承担的费用有个预期。除基本租金之外的额外费用每年也会有增长，房东通常会要求房客支付前一年增长百分比中该房客分摊的面积的部分。

2. 合约期限&续约&提前解约

显而易见，合约的期限同样非常重要。在麻省，商业租约的期限通常是5-10年。房东一般会在协议里给出续约的选项以及操作方法。需要特别注意的是续约的规范操作。房东往往会要求租客在本合约结束前一段时间（一般9-15个月）给出提前的书面通知。很多时候租客会给迟到的或仅仅口头的通知，并以为自己已经成功续约，由此产生纠纷。在这种情况下，由于法律会按照书面的条款进行解读，是非常不利于租客的。另外，有些协议里，租客按时合规的给出通知便可以续约成功，有些则仍需要房东的书面同意认可，租客需要区分清楚。

我们通常还会建议租约里包含一条提前解约选项，以此来避免不必要的纠纷。比如，在一份为期5年的合约里，在第三年结束后给租客一个解约选项，前提是给房东及时的书面通知。如此一来，若是店面营业不如预期，租客也可以在不产生法律纠纷的情况下及时止损。否则，租客则需要按合约规定，承担违约所带来的一系列后果。很少有房东会把这样的中途解约选项包括在租约里，房客在洽谈租约时可以向房东提出。如果房东不同意加入，也不要觉得惊奇，因为能同意这样条款的房东是非常少数的。

除此之外，如果房客在租约期违法租约而解约，房东可以要求的补偿是多种的，比如，要求房客把租约期内所有未付清的租金一笔付清、要求房客支付房客搬走后房子空出时间的租金、房子出租给下任租客收到的租金和该房客如果继续承租产生租金之间的差价（如果之后租金比该房客支付租金低的话）、驱逐房客等。不管房东用哪种方法得到赔偿，都会方房客支付由于处理房客提早解约产生的费用，比如寻找下任租客的中介费、律师费等。房客在谈判租约时一定要注意房东的这些赔偿条件，如果觉得某些条件太强硬，是有一定的谈判空间的。

3. 重要日期

一份租约里一般包含几个重要的日期。第一个是签约日期，即双方签约协议生效的日期。第二个是交房日期，即房东真正把使用权给到租客的日期。很多时候，房东不愿意把交房具体日期写在协议里，以给自己更大的灵活性。若是房东仍有修理或维护的工作要做，交房日期甚至会在签约日期的几个月之后，这是租客要注意的问题。第三个则是起始交租日期，即租客需要开始交房租的日期。一般来讲，若是租客需要翻新或装修，房东会给一段时间的免租期，让租客可以在交房后几个月或是开始营业后再开始交房租。

4. 转租

转租同样是非常重要的一条。一般来讲，租客想要转租都需要房东的同意。租客需要将潜在转租人的情况汇报给房东来征求书面的同意，一般包含财务状况、信用状况、营业经验等等。房东有时还会收取转租费用，有时候是定价有些则是根据房租计算。有时房东会规定，由于租客提出转租的请求，房东就有权利终止租约，一旦房东终止租约，就会把此情况当作房客中途解约来处理，要求前文提到的赔偿，因为租客之所以寻找转租客，就是因为不想或不能继续承租，而用寻找转租人替代解除租约一走了之的一种赔偿较小的办法。当然房东就此终止租约的情况非常少见，但是这一条款的存在给予房东这样的权利，租客要非常小心。协议里针对转租事宜往往会有很详细的规定，而这些规定又基本琐碎且主观，所以租客在决定转租的时候要谨慎，并多与房东交流已达成一致。

5. 房东责任&豁免

租客在签协议时要注意房东的责任以及对房东的豁免。房东一般会负责对公共区域以及外部的维护和修理，房屋内部的一切则通常由租客全部负责。当外部结构或公共区域（例如管道系统）的损坏影响了租客的营业，往往会引起纠纷。对于由租客所引起的纠纷或意外，房东会要求租客豁免其责任。这里租客要注意哪些责任属于房东，哪些属于自己。规模很大的房东往往都很强势，有时甚至会在协议里提出并不合理的条款，例如要求租客豁免或共同承担由房东的疏忽所造成的损失。这些细节的条款都藏在密密麻麻的文字里，很容易为人所忽略。这时则需要律师的仔细审阅以及据理力争，以保护租客的权益。

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