房地产

昨天我维护的房子四个冻了......

1.这是一个新装修的双家庭，在阁楼里面新装了空调给楼上的Unit, 原来地下室的炉子就废弃了。如果地下室有两个炉子，就像两架轰隆隆的暖气；现在只剩下一个，昨天就冻了。好多房主喜欢把热水管包起来，其实节省下来的暖气费和冻水管造成的损失比起来，就是九牛一毛。如果要包，也应该把冷水管包起来。支起了三个电暖器，到了下午总算缓过来了。注意不要用吹风机对着管子使劲吹，管子里面的冰是化了，回头管子也漏了。天冷的时候，地下室可以放一个电暖器，最好是密封式的油汀电暖器，可以自动断电，安全过夜。等跑到Home Depot 一看，不管什么样的电暖器都被买光了。想起2012大水的时候，Sump pump 的架子被搬空，客人开车到New Hampshire才买到。这回想买脱销的电暖器，估计要一路向南再向南开。

2. 还是一个新装修的房子。装空调的时候Half Bathroom里面没有装热气出口, 师傅说不需要。 我专门和 Town 里面的inspector确认过。房客放假关了门走了（如果厕所门开着也不会有事），结果水龙头和马桶水箱里面的水都结冰了。夜里把师傅找回来又加了一条加热气管，拖不起，理由是我买不到电暖器了。 

3. 第三个房子漏水漏的实在冤枉，Buderus boiler竟然自己熄火了。Buderus boiler在炉子里面绝对是高大上的代名词，有很多智能控制。估计是太冷了，就索性关闭了。到了下午又莫名其妙的自己工作了，我们赶紧取消了水工的预约，要知道这个时候的水工都是天价才叫的来。记得我有一个客人Boiler忽然熄火了，水工来了按下一个按钮就收250。客人都要哭了，说你就按了一个按钮，水工说可是我会你不会啊。

4. 这次是厨房没有水了。厨房的水池靠着外墙，美国的房子都是这么设计的，这样主妇洗菜的时候可以看见后院。在寒冷的天气里面，不能只喝给自己喝一杯热茶，一定要把你的房子提高平时的温度使劲加热。哪怕你不怕冷，可老房子隔暖差，说不定哪里就冻漏了。把Sink和Vanity的木头柜门打开，让房子里面热气进去循环，另外打开水龙头慢慢滴答，也可以防冻。

冬天总会过去的，祝大家新年愉快！

经常有打算做EB5投资移民的投资人打电话询问, 购置超过50万美元用于个人居住的房产是否就可以做EB5的投资移民了?

这里首先要澄清的是， 什么样的法律行为符合移民法规定的EB5投资移民应具备的条件：

移民法所规定的EB5投资移民申请应具备的各项条件之一就是， EB5投资人通过其投资行为直接或间接给美国解决10个全职就业名额。 如果投资人通过建立自己的公司做EB5投资移民的申请， 该投资人在向移民局递交正式绿卡申请之时， 必须向移民局证明在I-526得批之日到正式绿卡申请之前的近二年时间直接雇佣了10个美国员工。 如果投资人通过向移民局已经批准的投资中心（Regional Center）进行投资， 由于移民局在批准投资中心之时已经认可投资中心所呈递的按照经济学模型所计算出来的数据， 即每接受一个投资人会间接给美国社会解决10个就业机会， 投资人本人在雇佣问题上的职责就转移到了其选择的投资中心。 因而，如果一个投资人用其打算投资的资金买房自住， 是不符合EB5投资移民的法律规定， 从而买房自住行为和EB5投资移民没有任何关系。

其次，如果投资人正好投资房产相关的项目，所投资的房产及投资行为之间的关系又是如何的呢？

当然，如果投资人选择投资的投资中心， 其某一期投资的项目正好是房地产的开发（如旅馆，商铺或民用单元住宅等）， 从大的方面说， 投资人投资了房产或地产， 只不过这一类的房产或地产在相当一段时间内（按照移民局最新备忘录的规定， 投资资金或相当于投资资金金额的等价物在拿到临时绿卡之日起， 不应早于5年偿还）， 不可能服务于EB5投资人自住或自己占有的目的。

当然， 不论是哪一类的EB5的投资移民申请， 这里继续强调的是， 用于投资的100万或50万美元的合法资金来源是必须有充足的证据来证明的。 鉴于2012年中国大陆出生的EB5申请人在数量上的急剧增加，2013年对中国大陆出生的EB5申请人设置签证排期的预测甚嚣尘上， 有这方面需求的当事人请随时和潘雅然律师楼联系， 我们会给每一个EB5投资人提供有效的法律服务。  

潘雅然律师在移民方面有着丰厚的经验，并愿意随时为您提供移民法方面的帮助。

(此文原作于 2013年1月9日)

卫生间的改造仅次于厨房，是老房子翻修中出彩的地方。
下面从几个方面，给第一次买房子的人讲讲装修卫生间。不适用于出租房的地主，也不适用于高大上的读者。

价格和工期：
一般基本翻修价格$2500-3500 。 如果涉及管道改造，另外加钱（800-1500）。好多老卫生间的布局不合理，不得不改Toilet和Tub的位置，就涉及到管道的重铺。有的卫生间的Closet，或者Tub，shower的墙要去掉，让空间更合理，或者用玻璃代替增加透视效果，使狭小卫生间的看着不那么局促， 敲墙$500-800。暖气的水管一并改掉。工期可以两天一间，也可以一天两间,或者一周。这和你要求的做工和你买的材料有关系。
做一个新的卫生间，房主可以自己申请Permit，水工$2500左右，电工$700。

Tub：
Home Depot 拿货就好，我有个客人周日中午给我电话。 愁肠寸断的说“我知道是你Open House的时间，不该打扰你，可工人来一趟，第一天进场就把我家三个卫生间都砸了，我到Home Depot一看， Special Order要十几天，我们卫生间不能洗澡，如何是好。可现货的Tub我实在看不上眼”
我说：“Tub摆在那里都挺傻的，等装上水龙头就不蠢了”。
一般客人都是Home Depot抱上就走，$276的一款就挺好，但是麻烦你抱货的时候分清楚左右（Drain的位置，分不清楚拍照片，去Home Depot问）。实在讲究的去Ebay上面Order

Vanity：
长度22寸到60寸不等。再长可以拼接，和厨房的柜子一个道理。足够长的话可以加两个洗手盆，一般至少48寸以上，否则太挤了。上面的大理石台面可以另作，到大理石场直接买作厨房剩下的边角料。 $35一尺。一定要把你心仪的水龙头事先买好，放在一边，工人安装的时候直接根据你的水龙头打孔。如果先打孔，再买水龙头，就像拿着马鞍找马，不一定买到你自己喜欢的样子了。
781-325-2197
Fabrication center
3 Green st Woburn MA 01801
边角料For Vanity：$35/sqft
Vanity，可以在Costco,Home Depot， Lowe's买，讲究的去卖厨柜的店子

Toilet：
Home Depot买， 如果是新做的卫生间，有的时候要14 inch Rough In，去专卖店。
Kohler Distributor, Arlex Supply Co Home
40 Water Street Arlington, MA 02474

Faucet：
http://www.homedepot.com/p/Pfister-Pasadena-8-in-Widespread-2-Handle-Bathroom-Faucet-in-Brushed-Nickel-F-049-PDKK/202044662#specifications
这种是八寸的
http://www.homedepot.com/p/Glacier-Bay-Edgewood-4-in-Centerset-2-Handle-High-Arc-Bathroom-Faucet-in-Brushed-Nickel-462EC-05104/202043741
下面有个小坐的，通常是四寸的

Tile：
先去专卖店，先看卖货的店员怎么配色，配花样。等你自己看出门道，再去Home Depot。
607 Main street Stoneham
(781) 438-5790      
这个店子的东西不便宜，可HD和Lowe's的Tile实在不入眼。而且普通人没有能力自己选花样（Pattern），店员Brian随手对几个花样出来，就够我和客人参详半天的。我们都是挑个墙砖，Brian就把花型和地砖给我们配好了几套，让我们选。安装Tile的人工是 $5-9/sqft, 所以在买Tile的上面省钱就不必了。但也别学我的客人买回十块钱一尺的，我说“你走火入魔了？”，客人说他们把好的和孬的放一起，就越买越贵了。
找Brian要Builder's Discount，告诉他你是Wenny的客人 。一间浴室Tile大概在六七百之间。 先打电话，看他在不在。

(本文原载于文学城Wenny Zhang 博客： http://blog.wenxuecity.com/myblog/45703/201507/16207.html）

古有大禹治水，三过家门而不入；而今俺造完房，大雨过后，门前就化作一滩烂泥塘。当 时对Builder讲过这个问题，他说种上草就好了。究其成因，好像事非如此；细细看来，条条水路直通房子。 门前，路比房子高；房子又坐落在坡上，左高右低。房前和左面的水，往门前和房子侧面飞灌而下。雪上加霜的是，当初为了让屋前面的地下室窗户多露出地面，造出semi-basement的效果，让Builder把地势铲得过低。

治水的原则是：水不在多，只要能迅速流走，不要直接灌进地下室。虽说水在风水里面就是财，可地基总泡在水里面也受不了啊。我们家屋前的现状是----水不管多少，有多少积多少，压根流不出去。天晴的时候，可以看见屋前的黑色淤泥。庆幸当初没有异想天开，铲出个地下车库外加walkout basement。那样的话，房前就可以挖藕养鱼了。

理论上是可以作一个French Drain，让水尽快流走。 Google，your tube了几天（https://www.youtube.com/watch?v=wMbO5RIji_Y），大概知道把多孔的管子($6.98一截，十个feet, 4 in. x 10 ft. Corex Drain Pipe Perforated, Model # 4040010，我用塑料的，好挖，好转弯），包布（防止泥堵了管子，$25一包，一百feet，还有小段的4 in. x 10 ft. Filter Sock Internet # 100131144）埋下去，周围垫上石子（去附近Farm买， $20一个Yard），一头高一头低，一百feet管长的gradient是一个feet深。最好是建在坡下，或者是半山坡。 在水冲下来的必经之路，把水引走。 我们没有动用重型机械，用一把小铲子，挖了三天才竣工。因为在地表，也没有挖出多少残土，一个小推车而已。深深佩服wenxuecity的前辈们，在面朝黄土，背朝天，满手黄泥的施工现场，还能腾出手来把个照片拍得一丝不苟，有板有眼，以利后人。我心疼我的相机一抓一把大黄泥。

不久我们的工程就经受了考验。雨不大，非今年三月可比，却骤急。Cambridge一个地下停车场给淹了，Waltham又成了重灾区。我家屋前竟然滴水不漏，真是奇迹！于是只要有客人来访，我就领人参观一番，在恭维中飘飘欲仙。

正逢邻居在砌车道两边的 retaining wall，三十几个feet竟然要价五千，用的还是原来的旧石料，换新的石料另外有公司要一万三千。我跑去问能不能把铲出来的废土倒到我家前院的泥塘里，现在虽然没有水了，黑色淤泥还在，难看不是。

师傅跑来一看，问我French Drain花了多少钱？相比我当年给同宿舍的人剪头，别人观后披头就问“谁给你啃的？”境遇真是天上地下。
我得意的说是：“俺自己挖的”一指后面的爷爷“和他”。
工人心有所动，眼睛发亮的看了我半天，告诉我要是人工铲出一个坡度出来，让水从两边分流效果会更好。
他说“反正铲车现成，二百块钱我给我这么铲，那样弄..."
我回答说“只听懂你说要二百块钱了，随你怎么铲，我都很高兴。因为租个铲车过来就五百。”
他觉得我厚道，立马开工。他拉开阵势一干，我和先生就傻眼了。我先生一个劲的追着我问“你刚才可是听清楚了？人家要的是二百，不是两千？”问得我心里发毛，也犯糊涂了。
他整整铲了四个多小时，还有他的侄子帮忙把铲出的石头捡出来。欻空和我们聊天，说他不成器的侄子不到二十岁，就把人生的中途辍学，生孩子，离婚等人生大事都办得了。 听得我半天回不过神儿来，感叹人类语言之精炼如斯。
我们后来用那些石头自己堆了个retaining wall，还不算太丑。
回头铲完师傅告诉我说“要是别人给你干，会收你一千八！” 我慌忙要多给些钱，他立马摆手，严肃的说“事先讲好了多少，就是多少”又把土里的树叶废枝收拾干净带走。

现在，每当我饭后在庭前纳凉，都会想起这位仁兄。

我的客人笑评道：看到你professional 的French drain挖下来，巾帼不让须眉。想要impress你一把，谈何容易，所以才如此不惜工本....
我想无非是凑了个巧字罢了，遇上了好心人。 正巧我的邻居要垫高后院，作retaining wall。我让她去我们边上造房子的工地去问炸出来的石头能不能白送？工头那边正愁有石头残土要处理，作 retaining wall，相当于就地变废为宝，于是乎码石头，埋排水管儿，垫土，推平，外加topsoil只收了四千五。等她的邻居边上看出门道想要跟风，工头都懒得给报价，因为无“石头”不成书了。

Sump Pump的做法：
1. 挖或者砸一个坑，( $270)。New construction 的时候做个Sump Pump Pit是顺手的事，以后用不用再说。 接管子和单项头（PVC pipe with sump pump one way valve，$150）
Sump Pump (1/2 to 3/4 HP, $200)
这样的Sump Pump埋下去只是一个点，老房子坐在粘土里面，下面的水不流动，还是照样Flood。 好多人不明白，我的水泥地基不漏水不就行了吗。这个很难，是导水，不是堵水。
2. 为了省钱，有人会做两个Sump Pump，一般做两头，再在房子的bulkhead下面埋一个Sump Pump。 这是没有办法的办法，有点糊弄人
3. 加装French Frain, 把水疏导到Sump Pump Pit里面。（$3000-7000）。建新房子，下面都要垫上很厚的石头，就是让水可以流动。

(本文原载于文学城Wenny Zhang 博客： http://blog.wenxuecity.com/myblog/45703/201505/29870.html）

如果想买性价比高的房子，我还是主张买结构结实实用，条件差一点的房子。如果房子十全十美，人见人爱就轮不到你砍价，等着大家竞价了(后来发现这句话在Lexington不实用，所有的房子都有人争着要)。

近日来（2009）卖房子出现几个offer的情况又多了起来。我们的秘书指着我们宽大的会议桌告诉我说这才哪到哪，当年房市火的时候，经常出现如此盛况：十几份offer打印出来排了满满一桌子，白花花的铺天盖地，经纪带着房主一圈走下来比较offer。我再一次的惭愧了一把，觉得自己没见过世面。条件差一点的房子就要整修，文学城里装修的帖子如雨后春笋，热情高涨，自己铺砖砌墙，finish地下室，翻新浴室。我们做的也就是民工进城干的活，这样想的话是不是有助于激励大家胆大心细的拿起工具亲自动手。

我一直以为造房子时要有证的人来作水工电工，其实房主可以自己动手，回头找个有license的水工电工来检查一下就可以约town里的人来检查了。这样的话除了framing自己不能做（估计也有这样的能人在），剩下的都可以自己慢慢动手了。如 果大家腰还挺实又能吃苦的话，没有拿不下的。我原来领人看房从来只看大面，现在去个律师的办公室 close都不自觉的看人家装修的做工。表面上很奢华，但不细致。再看大理石的Counter Top一定会把手伸下去看看有无空隙，查表面几条接缝，接缝的粘胶是否细腻吻合。

终于迎来了第一次电的inspection，town里 的防火办公室又有新规定。因为我加建里面有卧室，所以必须把房子里面的烟雾报警器串联起来。电工给我开了价两千四。我想想决定先去邻居家问问。他们跟我的 房型一样，只是往上加建，有一个卧室，一个办公室，一个master 洗手间（五百尺）。当时我的工头 给报价六万，根据他以往的作风，可能做下又要七八万。邻居很热情，一对老couple，告诉我只要一千。我回头给工头打电话，他说：“光材料就要五六百（后来我花了一百九），你会碰得头破血流的再折回来求我的电工给你收拾烂摊子。”

“那就谢谢你的祝福”我笑殷殷的挂断电话，好话也不用听得太多。一会儿他又打电话过来说我这人太急，总是不让他把话说完，两千四那是市场价，他的电工只要一千八。我就不明白，他有空说了那么多祝福我的话，唯独没时间把报 价讲清楚。回头又打电话说如果为此耽误了工期，他不负责。我回复时值今日，我最不担心的就是工期。我为此多给你两个星期就是。

这边给邻居的工头打 电话，他第二天就来了。然后领着我去Homedepot买材料：一氧化碳（$54.99）烟雾报警器（$17.99）。多买了两个一氧化碳他拿走了，算是 介绍我认识Ron的谢礼。回头Ron来了两次给我搞定。Town里的人又说车库里要求有Heat的报警器，只好让Ron再跑一趟。Ron说州里没有规定， 你刚刚做完的邻居也没有装。我想着要不要到防火办公室去说道说道，想想还是算了吧，马上就final房检了，得罪了他们我后面就难过了。于是又出了$24 块大洋（一样的东西lowes要三十七）买了heat报警器。Ron打来电话千叮咛万嘱咐让我去电配件的钻卖店去买，我反复读了说明书觉得 homedepot的就好。他来了一看很不高兴但还是嘟嘟囔囔的给我装上，说肯定有问题将来会无缘无故的乱响，我说还将什么来，检查完不等它乱响就被撬掉 了。一试还不错，给了他一百五的人工费。我当时不知道房主可以自己做，这钱花的冤枉。

大家还记得我在home depot 换的热水炉和Boiler。等我申请检查的时候竟然没有Mechanic和Plumbing的许可，打电话依然是不理，找了Home Depot才在十月二十七递上去。Plumbing的许可拿的很艰难，做新旧房子的两个水暖工在寒风中抖了四个小时才等来了房检员。我请他们进屋坐，他们 说为了显示他们对房检员的尊敬只能在外面等。每次房检员都告诉他们可能会来, 还没有时间段，于是他们只好一天不干活，一大早的来等。

等防火办公 室来检查过，收走我五十大洋，就算全部通过了。因为做地龙，地下室的最后一个台阶就矮了些，town里在感恩节的前一天又派人来看，让我的工头在冷风中瑟 瑟发抖了六个小时的等着。我请他进来还是一样的说辞，如果房检员来了不见他在车道上相侯，就不足见他的滔滔如江水般的尊敬。

于是我们终于在新建的房里过上了感恩节。此加建从动手设计，申请许可，破土动工到最后入住历时十个半月，终于完成。其中各中波折让我的工头很伤情，他同我先生说起来有了金盆洗手，退隐江湖之意，听得我先生素然无味。不过至今他还热火朝天的活跃在建设Boston的第一线上。

我的《Boston波士顿造房记》也就此收笔，祝大家圣诞节快乐！有兴趣可以继续追我的年后之作《Boston波士顿房屋经纪人》。

本文原载于 文学城 Wenny Zhang blog 2009-12-24)

我在网上发文章的时候, 有网友说“你老公真幸福，什么也不要管，单凭你一个人折腾。”

我先生刚开始确实有过一段平静的幸福时光，可惜很短暂。定合同的时候同建筑商一顿劳心费神的讨价还价：建筑商劝我加地下室的时候说，帮我做成木地板，听得 我两眼放光； 等到签合同的时候说，只能做四百尺； 等地下室一圈dry wall立起来了，我想把剩下的五百平尺地毯改成地板，工头给我一口价$5.5/一尺，还让我自己去买地板（$1.9 Homedepot）他只负责装。且不说我原来的地毯还值$1/sq,  光$5.5一个安装费也够贵的，都算下来要八块四一平尺。可他也没收错，建筑商就是要收八九块一平尺的。

我在地下室里面转了一圈，忽然有种坐牢的感觉。因为窗户虽然大，可是太高了，我站在窗前窗台已经到我的头了。于是想着把地板垫高一点，和师傅一商量可以做 个地龙。就是用2X4的木板一拢一拢的铺在地上，再铺木板。这样木地板就悬在上面，也解决了潮湿的问题。冬天走在上面也不太凉。一千平尺算下来买料 是$892.（包括打在水泥上的炮钉枪，炮钉，水泥钉子），这样算下来地下室的木地板就是十块四一平尺（加打地龙人工）。

对$5.5的安装费我仍不甘，最后对先生说:“是你应该做点什么的时候了。”先生跑出去同工人们抽烟，博得了同情无限，又对着那些工具摸摸索索。半夜十二 点，我忽然被一阵气泵的轰鸣声惊醒。迷迷糊糊的跑下去，只见先生正学着白天师傅的样子在打地板。忙乎了一个晚上，终于琢磨清楚那些工具怎么用的，外加打了 六行----我大喜过望。第二天师傅来了一看，说还不错，只是每个木板要错开4-6英寸，4到六寸打一个钉子就好。我先生一鼓作气四个晚上就打好了五百尺。觉得还不过瘾，又作我的 思想工作请求把厨房的地板革换成木地板。后来发现打地板是最容易的，拆除地板革底下的plywood费了九牛二虎之力，整整用了两个晚上，跑到 homedepot租来了小锯子来处理橱柜下的plywood边缘，搞得一双手血迹斑斑，模样狰狞，师傅的钱真不是好挣的。

收拾了厨房，我先生已经俨然一个工匠，又一鼓作气把地下室的旧地毯也换成了复合地板，才发现复合地板铺起来同木地板比起来是如此的简单。但我不喜欢踩在复合地板上面的感觉，忽悠忽悠的一点都不踏实。我的建筑商说这是欧洲的技术。

这段时间，师傅一直也没有停止对我先生的招工（recruiting），一再说你趁着年轻应该早入这行，不出两年准能挣上个一年十几万。这十几万倒是比在公司里赚的实惠外加踏实，不用看老板脸色，不用担心被解雇。

本文原载于 文学城 Wenny Zhang blog 2009-12-18)