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Author: 高术仁律师国际事务所

高术仁律师国际事务所

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高术仁律师国际事务所是一个全美综合性意外伤害律师事务所,我们专门受理意外受伤索赔案件,律师团队包括多名车祸律师,交通事故律师,工伤律师,摔伤索赔律师,以及医疗事故律师。如果您或者您的家人遭遇了意外伤害请迅速联系律师。

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在确定赔偿责任的一次车祸中的关键问题——不管天气如何,——是疏忽。每一个人参与了事故代理按照标准的护理一个合理的人会按照在类似情况下。恶劣的天气像雾、雨、冰、风或雪往往是重要的情况下,可以帮助确定是否人合理地行事或被低于所需标准的治疗和因而驾驶疏忽(或可能)鲁莽。

什么叫合理?

例如,清晰明亮的一天,没有沉重或停滞不前的交通,这会是合理的上是开放的高速公路在限速驾驶的人士。然而,如雾或大雨,可明显降低能见度 (作为可以照明条件),盲目地以雾或一场倾盆大雨中的极限速度是不会预期什么合理的驱动程序要做。同样地,雪,冰或光滑的湿的路面可以大大损害任何人的能力要踩刹车,汽车或卡车使其正常的停止距离内停止。其结果是,在那些恶劣的天气情况下会预期一个通情达理的人或许明显慢下来。

 假设恶劣的天气,使司机放慢从 65 张贴的速度限制到只有 50 岁或 35 到吗?会是缓慢的足以证明司机充当一个通情达理的人,而且因此被发现负有法律责任或过失呢?答案是,这一切取决于。在许多情况下保险理算员最初或许会得出结论(和是法官或者陪审团但其后可能发现)驱动程序不旅行的速度给出了这种情况下以过高利率。然而,可能会发现如果那里令人目眩雨或足够厚雾这样一个通情达理的人会预计靠边停车并远离这条路,直到条件改善,在这种情况下甚至低于限速驾驶疏忽;不拔掉这条路驱动程序将不做了一个合理的人会采取行动。

其他促成因素

其他因素,如汽车,轮胎,条件的条件是否挡风玻璃刮水器被有效地运作是否后窗被运行,是否酒精或药物被涉及,是否被正确地排列了汽车的前灯和上是否运作其尾灯和制动灯、驾驶员熟悉道路、其他危害(如落的石或分支机构)和所有的路况来发挥。在涉及两个或更多的车辆碰撞,每个驱动程序的行为会发挥在确定是否一个或多个也有错,并且如果超过一个人至少部分地是在故障,相应的责任和对事故有责任。

疏忽和行人

驱动程序时一般要负责在涉及行人的交通意外,行人的行动可能也会发挥。恶劣的天气也影响了隧道仅在人行横道和(或)交通灯号,,一个合理的行人会做什么的情况下,如不流浪的车道上,并且也许穿着衣服,是高度可见或携带一盏灯在晚上。虽然不能满足要求的护理标准可能意味着一个驱动程序是疏忽,如果双方未能达到要求的标准护理和疏忽,越过失责任方可能有限或(在一些州)不存在。

车祸造成的刹车失灵

如果你被卷入一场车祸刹车缺陷可能在那里曾经犯错,并且如果你能证明上另一辆车的刹车失灵和刹车失灵导致你的受伤,产品责任法可能您有权补偿从驱动程序之外的实体。

 根据产品责任法,如果刹车失灵造成事故的有缺陷的你可能能够起诉生产厂家以及经销商把车卖了。缺陷是否制造(即如果差制成汽车)或(即汽车整行包含相同的刹车缺陷)的设计中,这是真的。为了成功举行制造商负责,你的波士顿意外伤害波士顿意外伤害律师必须证明缺陷是不合理危险,它造成的伤害,以及车辆没有发生重大改变,因为它是第一次出售。

 它也是疏忽的可能的刹车失灵可能用作证据的其他司机。如果他或她故意把车开在危险的条件下,这可能是个案。例如,如果刹车失灵发生之前的汽车被拖走的道路上可以得到解决的问题,这可以是司机疏忽的一个例子,会让司机承担损害赔偿责任和诉讼受。
 在另一些情况下,很可能一个机修工,致力于汽车刹车处于故障状态,并可能会被判处。如果你试图举行一个驱动程序或技工负责刹车失灵,你的情况很难合法证明。这是尤其如此,因为任何一方(该驱动程序也不机修工)一定会愿意记录他们自己的过错。然而,它是可能的驱动程序可能会声称他或她的机修工、汽车经销店,或另一第三方责任同样地,这些第三方可以要求司机的责任。 

任何涉及损坏的刹车的情况将会非常复杂,和你应该准备与一名经验丰富的产品责任法中的汽车事故波士顿意外伤害波士顿意外伤害律师工作。在理想情况下,将与之前的审判将需要与刹车或他们的保险公司相关联的任何缔约方达成的解决办法。在任何情况下,你会想要一名波士顿意外伤害波士顿意外伤害律师站在你这边。

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Author: 潘雅然律师

自4月3日起,移民局将在全国范围内有针对性的对以下几类性质的H1B申请者及H-1B雇员的工作地点进行现场访问:

  1. 无法从商业信息提供者处验证雇主基本经营信息的案件;
  2. H-1B依赖型雇主;且
  3. 雇主所申请H-1B的雇员在雇主工作地点外另一家公司或组织的所在地工作。

移民局希望借助有目的性的实地访问,将资源集中在H-1B欺诈与滥用高发的案件中,并以此确认H-1B依赖型雇主是否逃避了尽心尽力培养美国工作者的义务。移民局将以不事先告知为前提,在全国范围内继续随机抽查;且这些抽查将以确认雇主是否滥用H-1B签证系统为主,不涉及雇员的任何刑事或行政问题。

移民局同时建立了专门的邮箱以便任何潜在H-1B欺诈或滥用的受害者个人能将相关信息报告给移民局。这些信息将用于调查并提交给执法机构用于可能的诉讼。

现有的H-1B反欺诈措施:

移民局2009年起已实施随机的实地访问以确保雇主与外国工作者均符合H-1B非移民类别签证的需要。移民局将许多涉及欺诈或滥用的案件转给美国移民与边境执法部门(ICE)以便进一步调查。

另外,个人可以通过向劳工部的工薪与工时部门提交WH-4表格或向ICE提交HSI线索表格的方式检举雇主的欺诈或滥用行为。

更多作者信息: http://wan.business/cn/content/law-office-yaran-pan
Author: 谭洁律师

Helsinn Healthcare (Helsinn) 一家总部在瑞士制药公司,其品牌药品Aloxi用于治疗化疗后的恶心和呕吐。与Aloxi相关的项专利,其专利权范围涵盖(1)活性药物成分palonosetron,也包括(2)非必须的活性成分”螯合剂”。简单的说,”螯合剂”成分并不是其药物的新颖和有效之处。

正因为如此,当关于palonosetron本身的专利过期后,印度的非品牌制药公司Dr. Reddy’s Laboratories 即向FDA提出Aloxi同类药新药申请,其成分也使用palonosetron,但是该新药也包括常见的缓冲剂醋酸钠。当Dr. Reddy根据Hatch-Waxman法案向FDA揭示其新药涉及到Helsinn的专利后,Helsinn接到FDA通知后, 2013年随即起诉Dr. Reddy专利侵权,Dr. Reddy则以不侵权反诉。

法庭对Helsinn专利进行了Markman权力范围构建,原被告双方当事人都提出了己方对专利权的权力范围解释。

当事人双方最后争论焦点集中在对”螯合剂”范围解释,Dr. Reddy 认为专利中的”螯合剂”应该有以下三种特性:

  1. 证据证明实际上形成了螯合物;
  2. 能在水性药物制剂中形成螯合物;
  3. 形成的螯合物是稳定的。

而Helsinn则认为:

  1. 只要有潜力形成螯合物的化合物都是“螯合剂”,而不需证明实际形成螯合物;
  2. 螯合物的形成不限于水性药物制剂;
  3. 螯合物的稳定性不应在考虑之中。

根据双方专家提交的证词,以及专利申请本身的内容,法庭最终否定了Dr. Reddy的定义,认为”螯合剂”是”任何可以与金属离子形成环结构的配体化合物”。

Helsinn 随即指出,Dr. Reddy产品中的醋酸钠,在溶液中解离形成乙酸脂,有证据显示乙酸脂是一种“螯合剂”,因为它可以与金属离子结合形成四元螯合环形状的配体,并且引用了三本教科书以及15篇学术论文。而Dr. Reddy虽然也引用了多部教科书,学术论文,专家证词以及联邦法庭先例,但是法庭指出Dr. Reddy的专家意见同时也支持”乙酸酯在某些情况下能够与金属离子形成环结构的配体化合物”的论点,因此Dr. Reddy的证据无法推翻Helsinn的结论,最后Helsinn胜,Dr. Reddy败。2017年双方庭外和解,以Dr. Reddy付专利费的方式获得授权,结束4年的专利诉讼。专利的战略意义可见一斑。

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Author: 谭洁律师

最近纽约最高法院就“在记录的首次房貸”的问题做了裁决。 事情是2010年原告中標以15000美元购買一套拍卖公寓。但该房产买卖合同受“在记录的首次房屋貸款” 的限制。 原房主在2000年7月向城市銀行申请了54,000美元貸款,第二年申请了38,000美元貸款,并于當天將兩個貸款合并成一個留置權抵押貸款,總共92,000美元。第二份貸款與合并協議都于當天有記錄于州记录保存局。7年后,該公寓所在公寓委員因原业主欠交的公共費用止贖訴訟。 现业主著手處理還款問題時, 他认为只有“54000” 的首次贷款才是买卖合同中的“在记录的第一貸款”, 而2001年的贷款合并协议($92000)不应该是算第一贷款,遂將贷款的城市銀行推上被告,要求法院按照不動產法9-B條例,判決其第二份貸款(即38,000美元)的優先權应在償還公共費用之后,并且由于公寓委員會成功止贖訴訟而,该贷款债务也应该随之取消。 城市銀行表示,按照“公寓法”,2001年的合并協議应该成为 ”在记录的第一房貸”。 問題就出在,之前的合并留置權是否適用于不動產法9-B條例中的”第一房貸記錄。” 法庭认为,通常情況下,收款權的優先順序是由其記錄時間來決定的,虽然不動產法339-z中,公寓委員會對未交納公共費用的收款權要優先于其它收款權,但幾个特殊情況除外,包扩第一房贷記錄。 法院認為,如果在兩次貸款记录之间还有其他欠款记录,这两次贷款的合并协议不能影响两个贷款的优先权;如果两贷款之间并没有其他欠款记录,贷款人的第二次贷款与第一次贷款的合并协议应该算为第一次贷款还清后的更大的贷款,这个更大的贷款应该是还清贷款后的第一次贷款,应该算为 ”在记录的第一房貸”。 最后最高法院駁回了原告的請求,城市銀行赢了。 Plotch v. Citibank, N.A., 2016 N.Y. Slip Op. 034648 (May 10, 2016)

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Author: 田胜昔律师

在上期专栏买方常见问题Q&A中,我们有谈到报价要约中的保证金(Deposit)问题。通常保证金分两次支付,一笔是随报价要约(offer)支付的保证金,另一笔是随正式合同支付。上次专栏中有提到随offer支付的保证金通常是1000美金,若报价要约(offer)中的条件条款(Contingency)没有满足, 买方有权要求卖方退还保证金并终止合同。若由于买方自身原因要求终止合同,买方将损失1000美金保证金。

 在签署正式买卖合同(Purchase and sales Agreement )时,买方还须支付第二笔保证金。 按麻州的商业惯例,两次保证金的金额相加,总额约为全部购房款的5%。在正式合同的价格条款中,会将两次保证金的数额列明,对两次保证金都产生约束作用。

在报价要约和正式买卖合同中,通常都包含违约金条款(Liquidated Damages Clause), 或者英文也称为Buyer’s Default Damages。报价邀约中的违约金条款仅约束第一次保证金,通常是1000美金,正式合同中的该条款则对两笔保证金都起到约束力。通常正式合同中该条款约定,若买方没有履行买卖合同中的买方义务,所有保证金(两次保证金的总额)归卖方。为了保护买方的利益,通常有经验的房地产律师还会在该条款中加入限制条件“该保证金是卖方获得救济的唯一方式”,这样一旦买方违约,买方损失的仅是保证金,卖方也不得向买方主张高于保证金的实际损失或要求继续履行合同。而对于卖方来说,即使保证金的数额高于实际卖方的损失,卖方也可以依据违约保证金条款,拿到购房价格5%的保证金。

曾经有个案例,一单交易中,购房价格5%的违约保证金高达$92,500美金,买方由于个人原因违约导致成交不能完成,卖方因而主张$92,500美元保证金。买方却认为卖方的实际损失远小于保证金金额,高额保证金违反公平原则。卖方提起诉讼,麻州上诉法院的最终判决支持了卖方$92,500美元高额保证金的主张。法院判决认为购房价格5%的违约金是行业流行的标准,买卖双方也在买卖合同中予以认可,因此代表了大多数人对卖方损失的合理预期。该案件的判决结果表明法院认可商业习惯,并尊重买卖双方的意思自治。

因此,买方在签署合同时应注意,如果房屋的购买价格很高,5%的保证金明显高于可以预期的损失,在合同签署阶段可以和卖方协商适当降低保证金的金额。或者在违约保证金条款中,加入保护自己的时间条件,如把判定违约的时间点延长到“合同约定的成交日期后30天内”或“双方约定的延期之后”等。有关合同条款的具体修改还请咨询有经验的房地产律师。

 

注: 以上内容只供参考,不是法律意见,具体案件请咨询律师。

 

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Author: 田胜昔律师
  1. Q: 我是否需要律师?

A: 美国房地产买卖涉及很多对于普通买方来说并不熟悉的潜在问题。买卖合同的准备及谈判过程是更是一个对抗式的谈判过程。有经验的律师熟知什么是合理的,以及什么是行业习惯或标准。通常一份对买卖双方都公平的房地产买卖合同是在双方当事人分别由各自律师代表下谈判的产物。

 

  1. Q: 我什么时候需要律师介入?在下offer(报价)之前还是之后?

A: 最好在签offer之前就咨询律师,因为很多条件条款(Contingencies)如果没有在下offer前就放进去,往往很难增加到买卖合同中。

 

  1. Q: 我能随时拿回保证金(Initial Deposit)吗?如果我签了offer是否就必须签署买卖合同?

A: 通常保证金是1000美金,若报价要约(offer)中的条件条款(Contingency)没有满足, 买方有权要求卖方退还保证金并终止合同。根据商业习惯,通常在大波士顿地区的房产买卖要约(offer)中包括违约金条款(Liquidated Damages Provision), 该条款对买卖双方都具有约束力,若由于买方的原因买卖合同没有签署,买方损失保证金,卖方则无权要求买方继续签署买卖合同。通常这种情况下,买卖双方还需签署一个双方弃权协议(Mutual Release)。若要约(offer)中没有包括违约金条款,卖方可以要求买方继续履行签署买卖合同的义务,也可以要求买方支付卖方实际金钱损失及律师费。

 

  1. Q: 我是否应该购买产权保险(Title Insurance)?

A: 麻州法律规定银行成交律师必须向买方保证对房屋过去50年的产权情况做尽职调查。而对于50年以前的产权情况无需做调查除非50年以前的产权情况和目前的产权事件有联系。银行成交律师对于产权登记的行政错误、造假或缺少资格等调查事项没有尽职义务。而房屋产权保险(Title Insurance)则囊括了房屋产权50年以前及所有上述银行律师尽职责任之外的所有风险。产权人的产权保险(Owner’s Title Insurance)费用在房产成交时支付。只要产权人拥有产权,产权保险一直有效。

 

注: 以上内容只供参考,不是法律意见,具体案件请咨询律师。

 

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房屋财产保险(Hazard Insurance or Homeowner’s Insurance)的保险范围包括任何对屋主住家的损害以及偷窃, 包含项目比如个人所有物, 室内陈设物, 以及任何其他房屋设施(游泳池, 车库等)。 当屋主购买房屋产权保险的同时也应该获得应有的房屋装修的保障以及其他住家的所有担保。 但是, 保险公司只保全屋主原有房屋的财产安全。此外, 屋主需要知道房屋的实际现金价值。 实际现金价值是指:当屋主的房屋被破坏时, 如果屋主不重建房屋, 保险公司会赔付屋主的重建成本,减去折旧。最后, 屋主需要了解屋主保险的负担额。一般来说屋主保险是为保障万一其他人在屋主的房子或院子里发 生意外时,保险公司负责赔付包括医疗保健,诉讼费,以及由法院裁决等的费用。 不过,赔付金额通常是有上限的。如果屋主有很多资产,屋主要确定您所保的金额足够 包含屋主所有的资产。

房屋产权保险,英文称作 Owner’s Title Insurance。 屋主的房屋产权保险是屋主另行购买的保险。房屋产权保险能提供屋主比屋主的房屋财产保险更多的保障。房屋产权保险能够保护屋主任何购买房屋前因所有权缺失而造成的财务损失。 屋主的房屋产权保险是一种一次性支付的保险而且能够持久保护房屋安全。 此保险费的计算会根据购房价格而定。例如, 屋主搬进新家并且缴付$35,000 的头期款, 又拿出一部分储蓄对房子进行装修。几个月后,屋主得知在卖方遗嘱日期之后出生的幼儿主张你的房地产拥有权益。 经过劳命伤财的法律诉讼之后。 结果屋主不但失去了原有住宅头期款, 而且所有的装修费用也付之东流。 这时,房屋产权保险将会承担屋主针对任何类似主张作出辩护的所有费用。 换句话说,屋主只要缴付一次保险费,就能让也许一辈子最大的一次投资得到完整的保护。

在房地产过户中,银行的产权保险(Lender's Title Insurance)是必须由屋主替银行买的,否则银行的贷款不予发放。因为银行自己的权利已经得到了保障,那么针对屋主自己的产权保险银行并没有规定一定要买方自己买下来。换句话说,银行产权保险只保护银行的财产。如果屋主采取Cash Deal一次性付清房屋购买款项,屋主可以不购买银行产权保险。

在美国由于土地是私有的, 二手房产权转移的次数很多, 产权纷争很常见, 所以新房也会出现产权方面的问题。 开发商从私人手里买来土地, 这块土地说不定已经转手很多次了。 另外, 有时新房的开发商没有支付建筑公司的建房款, 等新房建好卖出后, 屋主并不知道潜在的债权纠纷。 待房屋过户后, 建筑公司前来讨债,而开发商已经破产或者逃之夭夭, 这时就由产权保险公司赔给建筑公司。这里有个经典案例是,有一个诈骗老手,把自己的房子同时卖给了7个人,全部在几天内过户,结果是买了产权保险的买主都有得到赔偿,那些为了省几百块钱没买屋主产权保险的买主,结局十分凄惨。尽管从事欺诈行为的卖方最后被FBI逮捕, 那些被骗的买主, 如果没有保险公司来赔偿损失, 卖方所受的刑事惩罚是无法弥补买方所受的经济损失的。这些现象对于小建筑商或者经济形势很差的时候,放生的机率会大一些。 换句话说,房屋产权保险已经成为保证美国地产交易顺利进行的重要工具之一。

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上期专栏我们介绍了房产买卖合同的一些基本条款,本期专栏将继续为读者介绍房产买卖合同中其他一些重要条款及注意事项。

4. 合同订金

合同订金主要是保护卖方,补偿卖方在签买卖合同至房产成交前房产下市的风险。通常订金金额是房产买卖价格的5%。有些买方可能会以现金不够等理由要球减少订金的金额,卖方需要考虑到一旦房产最后没有成交,订金将是其损失补偿的唯一来源。

同样,对于买方来说,如果合同订金的金额超出了房屋成交价格的5%以上,可以要求卖方用符合商业习惯的订金数额。但在卖方市场,即多个报价竞争,一房难求的条件下,买方也可以用高于5%的订金作为优势条件来吸引卖方,以此来赢得报价竞争。

5. 贷款保障条款(Mortgage Contingency Clause)

如果说合同订金是房产买卖合同中对卖方的保障,贷款保障条款(Mortgage Contingency Clause)是针对买方的保护条款。除现金交易外,大多数人买房是需要申请银行贷款的,而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。

贷款条款(Mortgage Contingency clause)就赋予买方取消合同又避免违约责任的权利, 即允许买主在几天之内申请贷款,如果在合同约定的收到银行放贷确认书日期(commitment letter date)之前拿不到要求的贷款额度或利率标准,买主有权取消合同,所有定金退回买主,双方互不追究责任。

这个条款一般包含在标准合同中,买主要根据自己的信贷能力调整此条款的日期或加入其他能保障自己利益的条件,不至于因为拿不到贷款而违约。

6. 维修清单(Repair List)

房检(home inspection)之后的维修清单,买方也可以要求律师以条件形式加入其房屋买卖合同中。好的房屋检查师傅可以检查出房产潜在的结构、建筑等隐患。买方可以在合同签订阶段要求卖方就有问题的地方进行维修或更换,但很多时候卖方未必会完全按照买方的意见照做。因此,我们建议买方按照重要先后次序将需要维修的地方列一个清单,交由双方律师谈判来决定最后经双方同意的清单,并最终作为附件添加到买卖合同中。

此外,为预防卖方在房产成交前未完成维修的情况发生,买方可以在买卖合同中添加相应的延期或退出合同的条款, 具体请咨询专业的房产律师的意见对合同条款进行完善。

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今年波士顿房地产市场一直保持活跃,由此形成的卖方市场使得买方报价邀约竞争变得异常激烈,一旦购房报价邀约被接受,对于买方来说是一件值得庆贺的事情,然而对于接下来的购房合同签订依然不能掉以轻心,因为购房合同的签订是把买卖双方协商过程用法律的形式固定下来,对于买卖双方都具有约束力。

买卖双方购房合同修改与签订是买卖双方磋商的过程,一般来说由卖方律师提供房产买卖合同(Purchase and Sale Agreement)的初稿,买方律师在此基础上结合买方实际情况和房屋类型对房产买卖合同初稿进行一个评估,对于具有潜在法律风险的条款进行修改,或者增加保障买方利益的条款。合同的签署是一个严肃的过程,不可以任意修改或取消合同,否则要付违约责任。因此,有经验的房产经纪人或房产律师在这一过程中起着至关重要的作用。从本期专栏开始,我们将介绍一些常见的购房合同条款。

1、购房报价邀约(Offer)的审阅

  很多买方都是在自行报价以后再请律师拟定购房合同,但殊不知报价邀约从法律角度看属于购房合同的一部分,草率的购房报价会给之后的合同拟定带来许多意想不到的法律后果,往往使买方在合同磋商过程中处于不利的位置。虽然在之后的买卖合同签订过程中,买卖双方会进一步就合同细节进行谈判,但一般卖方不太愿意在合同中增加先前购房报价邀约(offer)中没有的条款。尤其是在卖方主导的房市中,买方切勿因为急于赢得邀约竞标就盲目放弃报价邀约中的条款。如:房龄较长的旧屋,最好加入验屋条款(Home Inspection Clause),又如:旧的 condo和townhouse,应当加入相应的条款,如预先审阅管理公司财务文件,否则或有管理费、修理费大幅攀升的情况而不知。因此建议先请有经验的房产经纪人或房产律师审阅报价邀约,即offer。

2、列明合同当事人

合同当事人在审阅律师拟定的买卖合同初稿时,务必确认买卖双方的名字拼写无误。虽然这是一个最基本的合同构成要件,但很多合同当事人容易忽略,中国人的名字对于很多美国律师来说拼写和记忆不易,是容易出错的地方。另外,若合同当事人有一方是企业当事人,还必须获得企业注册成立的法律文件以确认合同签字代表是企业授权人。一般,合法企业授权人的名字须出现在企业注册成立的法律文件上。

3、房产法律描述

房屋买卖合同中标的房产的地址是一个重要的合同构成要件,除了确认房产地址无误外,还要比照地契检查房产法律描述是否无误。法律描述包括地段编号、房屋平面图、建筑面积、地税结清状况、抵押状况等。由于麻州的法律对房屋买卖采取登记生效制,地契的检查尤为重要,体现在合同中就是对房产的法律描述须包括地契的登记编号。此类工作一般应由买卖双方律师起草确定。

以上是房产买卖合同中最基本的条款,下期专栏我们将继续介绍房产买卖合同中的其他条款。

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Author: 田胜昔律师

在如今的房产市场上,很多买卖双方在没有律师或有经验的中介参与情况下就发出购房要约或者接收要约。这主要是由于市场条件和心理因素两个方面的影响。从市场条件而言,卖方市场经常会催促买方抓紧下要约,而买方市场则会为了买方利益与卖方讨价还价,从而导致卖方为避免进一步损失而迅速接受要约。从心理因素来考虑, 买方会因为担心看中的房子被其他买方抢先购买而尽快提出要约。 在如此条件之下,房产中介一般会为买卖双方提供一个日期以便完成快速交易。

以上的原因导致了买卖双方时常在未资讯律师或者充分考虑清楚的情况下发出或者接受要约。MT 律师事务所对于此种情况下的买方和卖方提出以下建议:

要约: 一旦书面的要约被卖方接受,该要约即成为了一份有强制力的法律合同。 需由出于善意的买卖双方在平等自愿的基础下签订,符合相关法律规定,对合同的内容达成合意。 对于要约的内容,合同双方需注意:

  1. 要约必须要由合同方起草并签字,且对交易的房产进行确定性的描述,合同双方身份明确。
  2. 需注意到当卖方接受了购房要约,即使在后期处理买卖合同方面存在异议,并不能导致整个交易的无效。
  3. 对要约的关键条款进行考量,比如说日期的确定,房检的情况: 怎样的房检是被允许的? 是否一定要是结构问题才允许买方终止合同?一些涉及到较昂贵的修缮问题的出现是否可以终止合同?修缮费用由谁支付?
  4. 抵押贷款应急条款是如何规定买方是否需要同时向多个贷款方申请贷款。贷款金额是否足够?在未来贷款利率上升的情况下是否有保护措施?
  5. 需注意到关于买方定金问题的规定。买方在签署购房要约时需要交纳多少定金?在签署购房协议时需要交纳多少定金?一些疏忽大意的买主会写“put down 20%”,该条款会被理解为在签署购房合同是交纳20%的定金。
  6. 此外,需书面列明卖方出售、赠送给买方的家具。

以上仅为一些基本的考量方面,当事人还需结合自身情况,对合同的内容进行观察以保护自己的合法权益。如有任何问题,请联系有经验的房产中介或者律师。

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