法律

在上期专栏买方常见问题Q&A中，我们有谈到报价要约中的保证金（Deposit）问题。通常保证金分两次支付，一笔是随报价要约（offer）支付的保证金，另一笔是随正式合同支付。上次专栏中有提到随offer支付的保证金通常是1000美金，若报价要约（offer）中的条件条款（Contingency）没有满足， 买方有权要求卖方退还保证金并终止合同。若由于买方自身原因要求终止合同，买方将损失1000美金保证金。

 在签署正式买卖合同（Purchase and sales Agreement ）时，买方还须支付第二笔保证金。 按麻州的商业惯例，两次保证金的金额相加，总额约为全部购房款的5%。在正式合同的价格条款中，会将两次保证金的数额列明，对两次保证金都产生约束作用。

在报价要约和正式买卖合同中，通常都包含违约金条款（Liquidated Damages Clause）， 或者英文也称为Buyer’s Default Damages。报价邀约中的违约金条款仅约束第一次保证金，通常是1000美金，正式合同中的该条款则对两笔保证金都起到约束力。通常正式合同中该条款约定，若买方没有履行买卖合同中的买方义务，所有保证金（两次保证金的总额）归卖方。为了保护买方的利益，通常有经验的房地产律师还会在该条款中加入限制条件“该保证金是卖方获得救济的唯一方式”，这样一旦买方违约，买方损失的仅是保证金，卖方也不得向买方主张高于保证金的实际损失或要求继续履行合同。而对于卖方来说，即使保证金的数额高于实际卖方的损失，卖方也可以依据违约保证金条款，拿到购房价格5%的保证金。

曾经有个案例，一单交易中，购房价格5%的违约保证金高达$92,500美金，买方由于个人原因违约导致成交不能完成，卖方因而主张$92,500美元保证金。买方却认为卖方的实际损失远小于保证金金额，高额保证金违反公平原则。卖方提起诉讼，麻州上诉法院的最终判决支持了卖方$92,500美元高额保证金的主张。法院判决认为购房价格5%的违约金是行业流行的标准，买卖双方也在买卖合同中予以认可，因此代表了大多数人对卖方损失的合理预期。该案件的判决结果表明法院认可商业习惯，并尊重买卖双方的意思自治。

因此，买方在签署合同时应注意，如果房屋的购买价格很高，5%的保证金明显高于可以预期的损失，在合同签署阶段可以和卖方协商适当降低保证金的金额。或者在违约保证金条款中，加入保护自己的时间条件，如把判定违约的时间点延长到“合同约定的成交日期后30天内”或“双方约定的延期之后”等。有关合同条款的具体修改还请咨询有经验的房地产律师。

注： 以上内容只供参考，不是法律意见，具体案件请咨询律师。

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1. Q: 我是否需要律师？

A: 美国房地产买卖涉及很多对于普通买方来说并不熟悉的潜在问题。买卖合同的准备及谈判过程是更是一个对抗式的谈判过程。有经验的律师熟知什么是合理的，以及什么是行业习惯或标准。通常一份对买卖双方都公平的房地产买卖合同是在双方当事人分别由各自律师代表下谈判的产物。

2. Q: 我什么时候需要律师介入？在下offer（报价）之前还是之后？

A: 最好在签offer之前就咨询律师，因为很多条件条款（Contingencies）如果没有在下offer前就放进去，往往很难增加到买卖合同中。

3. Q: 我能随时拿回保证金（Initial Deposit）吗？如果我签了offer是否就必须签署买卖合同？

A: 通常保证金是1000美金，若报价要约（offer）中的条件条款（Contingency）没有满足， 买方有权要求卖方退还保证金并终止合同。根据商业习惯，通常在大波士顿地区的房产买卖要约（offer）中包括违约金条款（Liquidated Damages Provision）， 该条款对买卖双方都具有约束力，若由于买方的原因买卖合同没有签署，买方损失保证金，卖方则无权要求买方继续签署买卖合同。通常这种情况下，买卖双方还需签署一个双方弃权协议（Mutual Release）。若要约（offer）中没有包括违约金条款，卖方可以要求买方继续履行签署买卖合同的义务，也可以要求买方支付卖方实际金钱损失及律师费。

4. Q: 我是否应该购买产权保险（Title Insurance）？

A: 麻州法律规定银行成交律师必须向买方保证对房屋过去50年的产权情况做尽职调查。而对于50年以前的产权情况无需做调查除非50年以前的产权情况和目前的产权事件有联系。银行成交律师对于产权登记的行政错误、造假或缺少资格等调查事项没有尽职义务。而房屋产权保险（Title Insurance）则囊括了房屋产权50年以前及所有上述银行律师尽职责任之外的所有风险。产权人的产权保险（Owner’s Title Insurance）费用在房产成交时支付。只要产权人拥有产权，产权保险一直有效。

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房屋财产保险(Hazard Insurance or Homeowner’s Insurance)的保险范围包括任何对屋主住家的损害以及偷窃， 包含项目比如个人所有物， 室内陈设物， 以及任何其他房屋设施（游泳池， 车库等）。 当屋主购买房屋产权保险的同时也应该获得应有的房屋装修的保障以及其他住家的所有担保。 但是， 保险公司只保全屋主原有房屋的财产安全。此外， 屋主需要知道房屋的实际现金价值。 实际现金价值是指：当屋主的房屋被破坏时， 如果屋主不重建房屋， 保险公司会赔付屋主的重建成本，减去折旧。最后， 屋主需要了解屋主保险的负担额。一般来说屋主保险是为保障万一其他人在屋主的房子或院子里发 生意外时，保险公司负责赔付包括医疗保健，诉讼费，以及由法院裁决等的费用。 不过，赔付金额通常是有上限的。如果屋主有很多资产，屋主要确定您所保的金额足够 包含屋主所有的资产。

房屋产权保险，英文称作 Owner’s Title Insurance。 屋主的房屋产权保险是屋主另行购买的保险。房屋产权保险能提供屋主比屋主的房屋财产保险更多的保障。房屋产权保险能够保护屋主任何购买房屋前因所有权缺失而造成的财务损失。 屋主的房屋产权保险是一种一次性支付的保险而且能够持久保护房屋安全。 此保险费的计算会根据购房价格而定。例如， 屋主搬进新家并且缴付$35,000 的头期款， 又拿出一部分储蓄对房子进行装修。几个月后，屋主得知在卖方遗嘱日期之后出生的幼儿主张你的房地产拥有权益。 经过劳命伤财的法律诉讼之后。 结果屋主不但失去了原有住宅头期款， 而且所有的装修费用也付之东流。 这时，房屋产权保险将会承担屋主针对任何类似主张作出辩护的所有费用。 换句话说，屋主只要缴付一次保险费，就能让也许一辈子最大的一次投资得到完整的保护。

在房地产过户中，银行的产权保险（Lender's Title Insurance）是必须由屋主替银行买的，否则银行的贷款不予发放。因为银行自己的权利已经得到了保障，那么针对屋主自己的产权保险银行并没有规定一定要买方自己买下来。换句话说，银行产权保险只保护银行的财产。如果屋主采取Cash Deal一次性付清房屋购买款项，屋主可以不购买银行产权保险。

在美国由于土地是私有的， 二手房产权转移的次数很多， 产权纷争很常见， 所以新房也会出现产权方面的问题。 开发商从私人手里买来土地， 这块土地说不定已经转手很多次了。 另外， 有时新房的开发商没有支付建筑公司的建房款， 等新房建好卖出后， 屋主并不知道潜在的债权纠纷。 待房屋过户后， 建筑公司前来讨债，而开发商已经破产或者逃之夭夭， 这时就由产权保险公司赔给建筑公司。这里有个经典案例是，有一个诈骗老手，把自己的房子同时卖给了7个人，全部在几天内过户，结果是买了产权保险的买主都有得到赔偿，那些为了省几百块钱没买屋主产权保险的买主，结局十分凄惨。尽管从事欺诈行为的卖方最后被FBI逮捕, 那些被骗的买主, 如果没有保险公司来赔偿损失, 卖方所受的刑事惩罚是无法弥补买方所受的经济损失的。这些现象对于小建筑商或者经济形势很差的时候，放生的机率会大一些。 换句话说，房屋产权保险已经成为保证美国地产交易顺利进行的重要工具之一。

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上期专栏我们介绍了房产买卖合同的一些基本条款，本期专栏将继续为读者介绍房产买卖合同中其他一些重要条款及注意事项。

4. 合同订金

合同订金主要是保护卖方，补偿卖方在签买卖合同至房产成交前房产下市的风险。通常订金金额是房产买卖价格的5%。有些买方可能会以现金不够等理由要球减少订金的金额，卖方需要考虑到一旦房产最后没有成交，订金将是其损失补偿的唯一来源。

同样，对于买方来说，如果合同订金的金额超出了房屋成交价格的5%以上，可以要求卖方用符合商业习惯的订金数额。但在卖方市场，即多个报价竞争，一房难求的条件下，买方也可以用高于5%的订金作为优势条件来吸引卖方，以此来赢得报价竞争。

5. 贷款保障条款（Mortgage Contingency Clause）

如果说合同订金是房产买卖合同中对卖方的保障，贷款保障条款（Mortgage Contingency Clause）是针对买方的保护条款。除现金交易外，大多数人买房是需要申请银行贷款的，而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项，因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。

贷款条款(Mortgage Contingency clause)就赋予买方取消合同又避免违约责任的权利, 即允许买主在几天之内申请贷款，如果在合同约定的收到银行放贷确认书日期（commitment letter date）之前拿不到要求的贷款额度或利率标准，买主有权取消合同，所有定金退回买主，双方互不追究责任。

这个条款一般包含在标准合同中，买主要根据自己的信贷能力调整此条款的日期或加入其他能保障自己利益的条件，不至于因为拿不到贷款而违约。

6. 维修清单（Repair List）

房检（home inspection）之后的维修清单，买方也可以要求律师以条件形式加入其房屋买卖合同中。好的房屋检查师傅可以检查出房产潜在的结构、建筑等隐患。买方可以在合同签订阶段要求卖方就有问题的地方进行维修或更换，但很多时候卖方未必会完全按照买方的意见照做。因此，我们建议买方按照重要先后次序将需要维修的地方列一个清单，交由双方律师谈判来决定最后经双方同意的清单，并最终作为附件添加到买卖合同中。

此外，为预防卖方在房产成交前未完成维修的情况发生，买方可以在买卖合同中添加相应的延期或退出合同的条款， 具体请咨询专业的房产律师的意见对合同条款进行完善。

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今年波士顿房地产市场一直保持活跃，由此形成的卖方市场使得买方报价邀约竞争变得异常激烈，一旦购房报价邀约被接受，对于买方来说是一件值得庆贺的事情，然而对于接下来的购房合同签订依然不能掉以轻心，因为购房合同的签订是把买卖双方协商过程用法律的形式固定下来，对于买卖双方都具有约束力。

买卖双方购房合同修改与签订是买卖双方磋商的过程，一般来说由卖方律师提供房产买卖合同（Purchase and Sale Agreement）的初稿，买方律师在此基础上结合买方实际情况和房屋类型对房产买卖合同初稿进行一个评估，对于具有潜在法律风险的条款进行修改，或者增加保障买方利益的条款。合同的签署是一个严肃的过程，不可以任意修改或取消合同，否则要付违约责任。因此，有经验的房产经纪人或房产律师在这一过程中起着至关重要的作用。从本期专栏开始，我们将介绍一些常见的购房合同条款。

1、购房报价邀约（Offer）的审阅

  很多买方都是在自行报价以后再请律师拟定购房合同，但殊不知报价邀约从法律角度看属于购房合同的一部分，草率的购房报价会给之后的合同拟定带来许多意想不到的法律后果，往往使买方在合同磋商过程中处于不利的位置。虽然在之后的买卖合同签订过程中，买卖双方会进一步就合同细节进行谈判，但一般卖方不太愿意在合同中增加先前购房报价邀约（offer）中没有的条款。尤其是在卖方主导的房市中，买方切勿因为急于赢得邀约竞标就盲目放弃报价邀约中的条款。如：房龄较长的旧屋，最好加入验屋条款（Home Inspection Clause），又如：旧的 condo和townhouse，应当加入相应的条款，如预先审阅管理公司财务文件，否则或有管理费、修理费大幅攀升的情况而不知。因此建议先请有经验的房产经纪人或房产律师审阅报价邀约，即offer。

2、列明合同当事人

合同当事人在审阅律师拟定的买卖合同初稿时，务必确认买卖双方的名字拼写无误。虽然这是一个最基本的合同构成要件，但很多合同当事人容易忽略，中国人的名字对于很多美国律师来说拼写和记忆不易，是容易出错的地方。另外，若合同当事人有一方是企业当事人，还必须获得企业注册成立的法律文件以确认合同签字代表是企业授权人。一般，合法企业授权人的名字须出现在企业注册成立的法律文件上。

3、房产法律描述

房屋买卖合同中标的房产的地址是一个重要的合同构成要件，除了确认房产地址无误外，还要比照地契检查房产法律描述是否无误。法律描述包括地段编号、房屋平面图、建筑面积、地税结清状况、抵押状况等。由于麻州的法律对房屋买卖采取登记生效制，地契的检查尤为重要，体现在合同中就是对房产的法律描述须包括地契的登记编号。此类工作一般应由买卖双方律师起草确定。

以上是房产买卖合同中最基本的条款，下期专栏我们将继续介绍房产买卖合同中的其他条款。

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在如今的房产市场上，很多买卖双方在没有律师或有经验的中介参与情况下就发出购房要约或者接收要约。这主要是由于市场条件和心理因素两个方面的影响。从市场条件而言，卖方市场经常会催促买方抓紧下要约，而买方市场则会为了买方利益与卖方讨价还价，从而导致卖方为避免进一步损失而迅速接受要约。从心理因素来考虑， 买方会因为担心看中的房子被其他买方抢先购买而尽快提出要约。 在如此条件之下，房产中介一般会为买卖双方提供一个日期以便完成快速交易。

以上的原因导致了买卖双方时常在未资讯律师或者充分考虑清楚的情况下发出或者接受要约。MT 律师事务所对于此种情况下的买方和卖方提出以下建议：

要约： 一旦书面的要约被卖方接受，该要约即成为了一份有强制力的法律合同。 需由出于善意的买卖双方在平等自愿的基础下签订，符合相关法律规定，对合同的内容达成合意。 对于要约的内容，合同双方需注意：

1. 要约必须要由合同方起草并签字，且对交易的房产进行确定性的描述，合同双方身份明确。
2. 需注意到当卖方接受了购房要约，即使在后期处理买卖合同方面存在异议，并不能导致整个交易的无效。
3. 对要约的关键条款进行考量，比如说日期的确定，房检的情况： 怎样的房检是被允许的？ 是否一定要是结构问题才允许买方终止合同？一些涉及到较昂贵的修缮问题的出现是否可以终止合同？修缮费用由谁支付？
4. 抵押贷款应急条款是如何规定买方是否需要同时向多个贷款方申请贷款。贷款金额是否足够？在未来贷款利率上升的情况下是否有保护措施？
5. 需注意到关于买方定金问题的规定。买方在签署购房要约时需要交纳多少定金？在签署购房协议时需要交纳多少定金？一些疏忽大意的买主会写“put down 20%”,该条款会被理解为在签署购房合同是交纳20%的定金。
6. 此外，需书面列明卖方出售、赠送给买方的家具。

以上仅为一些基本的考量方面，当事人还需结合自身情况，对合同的内容进行观察以保护自己的合法权益。如有任何问题，请联系有经验的房产中介或者律师。

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房屋拍卖就是 Foreclosure Sale Foreclosure Sale 。自从全美房市在 2006 年全面减缓或走低， 随之跟来的是房 、屋主们总价低于其放贷额度。再加上美国股市狂跌， 经济萧条， 许多公司职员先后被裁。 在失去工作的同时，许多屋主无法在一定的时间内付出每月的贷款额。 这些房屋最终被贷款公司没收， 先被银行试着私底下拍卖， 最后不告而终的上了法庭， 通过拍卖（ auction ） 而上市出售。 这些被没收的 房子，  就叫做 Foreclosure Foreclosure 。为减少支付保险，  地产税等方面， 银行将以急 速出售为原则，   所以在售价上通常较低，  约为市价的 50 -90% 。而在当地经济及工作机会不佳时， 其幅度可能更大。

屋主在宽限期内将房产卖给第三者，这样其销售所得即可用于还清贷款，其信用档案就不再有不良记录。可是目前绝大多数房屋的销售所得根本不够还清贷款，这时屋主便可以申请“亏本出售”（short sale），债权人根据屋主的经济情况决定是否同意并承担部分损失。

购买亏本出售的法拍屋，需要极大的耐心。对于屋主来说卖多卖少都已经不能赚一分钱了，所以为了吸引买主的报价，其挂牌价往往远低于市场价，且未经得债权人同意，当买主有意给屋主开价购买后，屋主才能向银行申请批准。不过此后就可能是遥遥无期的等待（一般从一个月到半年不等），甚至永远也等不到结果，或等到的结果却比挂牌价还高。如果买主的报价有幸被银行接受了，买主还有时间去完成产权查验和房屋检查，也有可能得到比市价还低20～40%的折扣。

在宽限期终阶段，如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款，其房产就会以公开拍卖的方式（Public Auction）试图卖给第三者。

购买拍卖中的法拍屋，最好事先对拍卖的房屋做详细的调查，然后在公开拍卖市场上出价。买主需要按规定在竞拍后支付现金，而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查，但是，公开拍卖会上开出的价钱常常最符合买主的心意，同时还可以避免直接与屋主交易而带来的各种不可预见的麻烦。
银行取得产权，然后再放到公开市场上转卖。银行可以在宽限期内与屋主签订协议取得产权，也可以在公开拍卖时购回产权。这样的房产就叫银行持有的法拍屋（Real Estate Owned by the Lender，简称REO），购买银行持有的法拍屋，可以直接与银行讨价还价。一般来说银行会保证产权的完整性，并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍屋处于很破烂的状况，买主一定要请专家来检查房子。REO的挂牌价往往会高于前两个阶段 (短拍屋和公开拍卖)的卖价。

如果法拍屋的贷款是受到政府机构保护的，如住房建设与城市开发部（HUD，Department of Housing and Urban Development）或退伍军人安置事务部（VA，Department of Veterans Affairs）等，那么银行法拍屋就变成了政府机构法拍屋，在这种情况下，就由政府机构来负责出售法拍屋。
购买Foreclosure 的房屋时， 购房人一定要 注意， 拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用，拍卖机构一 般不予过问。例如管理费、 水费，暖气费，国际电话费和国内长途话费等 。因为原房主人已经因各种早已无力偿付上述费用，而拍卖方一般是银行或法院。 当拍卖完毕，受益人会立即领钱走人，其他的费用则无人会过问，而这些费用很可能由于房产的不可移动性，而仍然会由有关人士前来催缴，所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷入许多莫明其妙的债务之中。

所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况，并制定相应方案，一旦应拍成功，如何面对和处理一大堆的债务。这些情况与拍卖公
司和银行及物业公司协商，最好制定出相关法律文件。  这是购房人一定非常需要小心的地方。

原屋主在处理房产时，大都在价格上让步较大，颇具吸引力。表面购房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密，因为房产本身不会说话。但当购房人一旦与卖房人签订了转让协议，并支付第一笔款项后，购房人就失去了自控权。购房人常常会处在两难境地。退回吧，收不回已支付的款项，继续 支付吧， 又不知道将来的风险和费用是多少 ，真是进退两难。

在购买诸如 Foreclosure 的房产时，最重要的是前期的调查，这种调查应该是全面的 、综合的。尤其是大额的 Foreclosure 房买卖需要调查原屋主的财务报 表，审查其是否有重大诉讼，什么诉讼，有无长期投资，有无重大贷款，公司股本情况等，如是合建项目，要审查其合建双方的合建协议等。

Foreclosure 房屋买卖，由于其不同的背景都有其特殊的故事。房屋买卖有时会遇到很好的商业机会，但与此同时，风险和障碍也比较多。随着房地产市场 的发展， Foreclosure 市场也会越来越大， Foreclosure 的商机也会随着增加。 Foreclosure 投资者只要把握好商机，在重的法律环节上把好关，制作好完善的法律文件，在决策前做好详细的法律与商务调查，还是能够规避风险从而顺利完成交易的。

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做手术，不论大小，术前都需要签手术同意书，这一点恐怕在哪个国家都一样的。当然这种类似的病人同意书并不限于手术。首先一点，病人有最终决定权，如果拒绝签字则任何操作到此为止，下面的事情免谈而不能得以进行，这在人权至上的美国尤其突出。然而，医生的引导作用不可忽视，很多情况病人是根据医生的建议而做出决定的。按照常规，医生应该把相关的利与弊向病人解释清楚。但是解释可多可少，每个医生采取的方式不同，每个病人的理解也有出入。医生因时间所限，解释的不一定很透彻，而在解释的时候难免不带有个人意向会不自觉地影响病人的决定。临床上操作起来多为例行公事。在耶鲁大学1997到1998年作的一项冠脉手术病人调查表明，75%接受手术 的病人相信手术可以帮助预防心梗，并帮助他们延长寿命，但这些病人可以列举出哪怕一个可能的合并症的不到一半。85%的人是在术前匆匆签字的。密执安大学的一项全国性电话问卷包括了2575名40岁以上的美国成人。结果显示在有手术选择时医生建议手术的是65%，体检时医生建议过筛检查的是95%，某病诊断后医生建议用药的是90%，总的来说医生倾向于推荐医学干预，即使风险比较大也是如此。而病人常常会听取医生的建议，比如骨科手术有一半病人会咨询医生的意见。调查结果显示病人希望知道的相关副性作用却常得不到满意的答复，似乎医生有点多报喜少报忧从而或多或少的起到误导作用。

那末，怎样才能做出正确的临床决策呢？医生应给病人更多的自主权，提供不同方案的比较，使病人真正参与决策。一项网上对普通内科医生的问卷调查包括了402名医生，78%的医生表示由于保险付款的减少，工作压力的增加影响到他们分配给每个病人的时间，只有16%的医生认为这个过程已经做得很完美。82%的医生认为让病人参与决策制定，尤其讨论新的处方药非常重要，大多数医生希望能有更多的时间与病人交谈，但是现实不允许。另外，医生也很顾虑医疗官司的问题。比如，经讨论后病人作出决定而拒绝了前列腺癌过筛的PSA测定，但日后病人得了前列腺癌而后悔这一决定，医生有可能被谴责没有坚持或鼓励病人作这项过筛。所以，在具体操作起来是有困难的。这几年有几例由于前列腺癌的PSA抗原而惹来的医疗官司。有个麻州50岁男性病人，没有下尿道症状，也没有前列腺癌的风险因素，医生就没有积极动员查PSA。2年后此病人搬到佛基尼亚州仍没有症状，但在其家庭医师建议下一查PSA发现很高，活检证实了前列腺癌。于是病人控告了麻州的医生没有在2年前建议作PSA。医生的辩辞称，他在多年的临床，总是与50岁以上的病人谈PSA的前列腺癌普查，这是个临床常规，在讨论了利与弊以后，根据全国的过筛指南，早期检测PSA不一定能改变此癌症的预后。然而，尽管这些讨论被视为常规，但并没有病例的记载。医生声称他与病人讨论过这个问题，而病人失口否认曾有过类似的讨论。双方争执不下，然口说无凭，因没有记录，医生败诉。总之，建立良好的合作式医患关系前提下，医生应该花时间向病人解释各种方案的利弊，提供涉及的步骤细节，尽量不以个人喜好来影响病人的决定，然后详细记录讨论过程及病人的选择。这应该是标准的临床操作，然而，实施运作起来会有主观的客观的诸多障碍，也需要病人的密切配合方可进行。

(本文原载于《北美医学与健康》二零一零年十二月，法律顾问）